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市場解析
公告地價調漲 對一般民眾影響有限
11月房市月報新聞稿
2016-11-04


        正心、大中不動產估價師聯合事務所共同發布11月份大台中房市分析月報,就台中市不動產交易量體及價格進行專業分析。在買賣移轉登記數量部分,9月登記棟數為2,971棟,相較於上月增加約10.3%,相較於去年同期增加5.2%,應為8月(農曆7月)部分買氣遞延效應所致。另外,從建照、使照量來看,今年1~9月累計之建照、使照量,相較於去年同期,分別減少4%與20%,顯見當前房市仍處於疲弱狀態。


        而依據8月份實價登錄資料,屋齡2年內之大樓新成屋,交易主要集中在北屯區與西屯區,西屯區的購買主力帶(即25分位~75分位代表資料中間50%的分布情況)價格為25.2~29.5萬元/坪,北屯區的購買主力帶價格為18~24.1萬元/坪。屋齡2年內之透天厝新成屋,交易主要集中在海線(沙鹿、清水、梧棲、大肚等區)地區,購買主力帶價格約為870~1,300萬元。


        此外,針對近期因地價稅調漲引發的議題,正心不動產估價師聯合事務所黃昭閔所長表示,因為地價稅每3年調整公告一次,而地價調查時間段、公告日、地價稅開徵日等時間的不同,才造成民眾對市場氛圍與公告地價觀感的落差;詳言之,105年11月開徵的地價稅,是根據105/1/1公布之公告地價,而公告地價是由地政機關調查買賣實例查估而得,調查買賣實例的時間卻是在103/9/2~104/9/1,而依各類房價指數來看,整體房市氛圍從103年底開始轉變,才造成民眾在今年11月收到地價稅單時,感覺房市景氣差,但地價稅額卻是上漲的情況。


        但細究地價稅基(申報地價)僅約市價的1成,且自用住宅稅率為2‰,實際上對於一般擁有單戶住宅民眾而言,地價稅額影響有限;除非是擁有大面積土地,或地價總額超過累進起點地價而被課以累進稅率者,否則地價稅應不至於出現過大之漲幅。


        建議未來實行地價基準地的制度,修正以往未考慮個別宗地間差異的地價區段查估模式,讓各宗土地依照立地條件不同,有較細膩的差別地價,對於區分所有建物的房價因樓層高低不同,自然各戶之間的立體地價也應該有所不同。而未來修法也要考量自住民眾、持有時間長短、取得原因(如繼承)等情況,予以適當之稅率優惠,對於弱勢的自住民眾,則以不增加往年平均稅額為原則,設計出一個對大家更為公平的課稅機制。


發布單位:正心不動產估價師聯合事務所

聯 絡 人:宋明一估價師

連絡電話:04-24621122

發稿日期:105年11月5日