首頁 > 趨勢達人 > 文章分享 > 估價專欄
估價專欄
市地重劃前、後地價查估模式探討
土地問題研究季刊 Vol.13 / NO.1
2014-07-01


壹、前言


         市地重劃係就都市計畫指定之特定範圍內土地,以交換分合之開發手段,將地界不整、畸零狹小或未面臨道路之土地,重新劃定其界址及地形,使之成為皆正臨道路、可立即建築之整齊宗地;同時亦併同重劃工程施工,將區內部分公共設施予以闢建完成。而重劃區內之公共設施用地及辦理重劃所需之工程、重劃費用、貸款利息,皆由區內土地所有權人依受益程度差異,按不同比例負擔,每位地主扣除重劃負擔,配回改良後可開建築之原有土地。


         近年市地重劃糾紛頻傳、爭訟不斷,土地分配不公問題尤為甚者,探求其原因不外乎在於長期以來各界漠視「重劃前、後地價查估」之重要性,以至不實的地價查估,嚴重影響參與重劃地主權益。對於強調以重劃、前後地價查估來反映地主的受益程度,公平負擔精神之整體開發理念,顯得格外的諷刺。基本上,重劃前、後地價為計算重劃區公共設施用地負擔、費用負擔、土地交換分合或繳交差額地價、領取現金補償等措施之主要標準。換言之,不動產估價師於重劃前、後地價查估之準確度,關係著開發者在重劃負擔之計算以及土地分配設計之合理與否,倘地價查估結果若存有瑕疵,則會直接影響重劃業務之公平性。


         因此,市地重劃開發案能否成功,根源問題在於不動產估價師有無奉行重劃受益者負擔精神,落實重劃前、後地價的查估規範,兼顧開發者與地主間、地主與地主間的衡平責任。本文試圖就市地重劃土地分配的公式原理,探討現行重劃前、後地價查估種種問題,並具體建議不動產估價報告書應以何種模式呈現,俾便不動產估價師於市地重劃中發揮應有的角色功能。


貳、現行重劃前、後地價法令規範盲點


         平均地權條例施行細則第八十一條規定:「依本條例第五十六條辦理市地重劃時,應由直轄市或縣(市)主管機關調查各宗土地之位置、交通及利用情形,並斟酌重劃後各宗土地利用價值,相互比較估計重劃前、後地價,提經地價評議委員會評定後,作為計算公共用地負擔、費用負擔、土地交換分配及變通補償之標準。」由前開法令足見重劃前、後地價確為市地重劃計算負擔、土地分配的重要依據。


         因此,市地重劃實施辦法第二十條再延伸規定:「重劃前、後之地價應依下列規下定查估後,提請地價評議委員會評定之。一、重劃前之地價應先調查土地位置、地勢、交通、使用狀況、買賣實例及當期公告現值等資料,分別估計重劃前各宗土地地價。二、重劃後之地價應參酌各街廓土地之位置、地勢、交通、道路寬度、公共設施、土地使用分區及重劃後預期發展情形,估計重劃後各路街之路線價或區段價。」然前述僅就重劃前、後土地之查估為原則性之規範,而地價查估單位實際從事查估作業時,內政部亦有編印「市地重劃作業手冊」,於第玖章節查定地價將辦理重劃前、後地價其查估方法、應繪製的圖表做了粗略式的要求,但現行的相關法令中並未就操作面更為明確、近一步的詳細規範。


         雖102年12月20日修正不動產估價技術規則正式公告時,增列第一百二十二條之一:「市地重劃估價,其重劃前、後地價評估項目應依平均地權條例及其施行行細則、市地重劃實施辦法及獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法等相關法令規定辦理。」該新增條文雖未將其中法令條號具體明示,但仍足以判別技術規則以概括方式,引用本文前二段所述法令內容,作為市地重劃前、後地價查估之依據。


         或許地價查估屬於高度技術性之作業,上述法令對於估價過程難免無法為鉅細靡遺之規範,而賦予地價查估單位裁量的空間,然而太過模糊的法令依據,架構一個空泛的查估模式,亦未有一套較為客觀、具體的操作流程,在市地重劃衍生龐大的金錢利益糾葛情形下,反而讓有心人士、利益團體找到了可以上下其手、操弄地價的機會。因此,內政部於95年3月1日台內地字第0950017125號解釋函,規定自辦市地重劃的前、後地價查估,攸關參與重劃土地所有權人權益,需委由不動產估價師查估。但不動產估價師公會全聯會至今仍未有共識,積極研擬一套針對市地重劃前、後地價查估的技術公報,作為同業間統一的報告書格式。使得現階段各縣市政府於地價及標準地價評議委員會(以下簡稱地評會),審議重劃後前、地價時爭議問題層出不窮,委員間意見莫衷一是,多少地主的權益就這樣無端被剝奪,可見一般。


参、重劃前、後地價與土地分配公式關聯性


 一、計算全區的平均負擔


         市地重劃簡單來說是一個整體開發的概念,區內的十項公共設施用地以及開發所需費用,皆由土地所有權人提供等值土地共同負擔,故就開發者與地主(含公有未抵充之土地)間,便產生全區面積扣除公共設用地施後,剩餘可建築用地(抵費地v.s地主配回土地間)之相互爭食。


         就開發者而言,投入大筆的資金參與整體開發,無非期盼藉由重劃完成後之抵費地標售,折價抵付開發三項費用。當然以開發者的立場,為使財務能夠平衡甚至「有利可圖」,便會處心積慮將抵費地面積極大化,而抵費地面積計算由下列公式1我們可以看出,若要提高抵費地量體,除了將上述三項費用「充分羅列」(尚需經主管機關核定把關)之外,另一最好的方式就是低估重劃後的平均地價。

公式1:




         故重劃後的平均地價對開發者而言,為取得抵費地面積的關鍵利益外,亦是全區土地所有權人之費用負擔比率“C”值(如下列公式2)內的重要參數之一,也就是說倘若重劃後的平均地價越高,全區土地所有權人的費用平均負擔比率越低,加上公共設施用地平均負擔比率後,平均所分回的土地面積比率也就愈高。

公式2:


二、計算個別地主的負擔


         在法理上市地重劃本就以「公平負擔」的精神來論斷土地分配權益,而公平負擔是經由不動產估價師查估重劃前、後地價,來衡量地主間受益程度不同,進而藉由下列重劃負擔公式3估算分回面積。

公式3:

               


公式精神:

土地所有權人應分配面積(G)=所有權人原宗地面積(a)-〔個別宗地上漲率(A)×公共設施用地一般負擔面積(B)+臨街地特別負擔面積+費用負擔折抵面積(C)〕


         所有整體開發區範圍內土地所有權人,因重劃前各宗土地個別因素差異,以及重劃後分配所屬街廓立地條件不同,導致每位所有權人因參與重劃受益程度都不一樣,自然分回土地比例迴異,在前述公式的呈現上,則以上漲率“A”值係數,與因臨路條件不同,須以“-Rw×F×L1-S×L2”臨街地特別負擔係數來反映地主間負擔差異。


         「上漲率」為估價師所查估個別宗地重劃前、後地價之比值(重劃後宗地單價/重劃前宗地單價),其與一般用地負擔係數相乘後(A×B)詳下列公式4,反映地主間的一般用地負擔比例差異,特別是在都市計畫規劃公共設施面積較多,負擔用地比例較高又沒有多少抵充地可以抵充時,上漲率便成為地主間領回土地比例多寡的關鍵係數。故懂得此一癥結的地主,均會希望自身重劃前的「宗地」評定單價,高於全區的重劃前「平均」單價;而重劃後的「宗地」評定單價,低於全區的重劃後「平均」單價,藉此來降低上漲率,減輕一般用地負擔係數值,俾能配回較多較多土地面積(詳下列示意圖)。

公式4:


三、做為「調整分配」改算重劃前面積之基礎


         從「調整分配」計算來看重劃前地價查估的重要性,倘某位地主原位置坐落公共設施,或某筆區內土地未達最小分配面積,需與其他同一所有權人土地合併或申請集中分配時,重劃前原面積“a”值,則必須藉由重劃前地價改算為“a′” (如下列公式5) 也就是說重劃前原位置若屬低地價土地,調整至高地價土地,則“a”值經換算後面積較“a”值為小。反之,高地價土地調整至低地價土地,“a”經由改算後,原持分面積自然就增加了(詳如下列範例)。由此可知,重劃前地價關係著地主於調整分配時,原土地持分面積是否隨著地價差異而有所變化。

公式5:


四、繳交差額地價與領取現金變通補償之標準


         倘重劃後實際分配之土地面積多於或少於應分配面積者,就其超過(增配)或就其不足(減配)部分,按評定重劃後地價繳納差額地價或領取現金補償;而土地所有權人重劃後應分配土地面積已達或未達重劃區最小分配面積標準二分之一,如申請放棄分配土地而改領或必須被迫領取現金補償時,應以其應分配權利面積或以其重劃前原有面積,按重劃後分配位置或原位置之評定重劃後地價予以計算補償價額。


肆、重劃前地價查估模式探討


         由本文上一個章節可以明瞭開發者與地主間就重劃「後」平均地價決定了抵費地的成本價,也意味重劃「前」平均或各宗地查估地價為何,都不影響開發者領取多少抵費地絕對利益,故重劃前地價事關地主間的配地權利,其查估價格的「相對值」重於「絕對值」。


         另外,重劃前土地之評定價格為計算重劃實施後宗地上漲率之基準,進而直接影響土地所有權人所得分配之土地面積大小;從上漲率我們可以知道,重劃後宗地查估地價若與重劃前宗地查估地價相除,再乘上一般用地負擔係數(A×B),便會影響個別地主的重劃負擔比重,因此,重劃前地價如何客觀查估,絕對是市地重劃土地分配上重要課題。


         市地重劃實施辦法二十條明定,「重劃前之地價應先調查土地位置、地勢、交通、使用狀況、買賣實例及當期公告現值等資料,分別估計重劃前各宗土地地價。」故依其規範重劃前土地應逐筆詳細查估,而且非單就公告現值為唯一參考數據,仍需就各宗土地之位置、地勢、交通、使用現況、買賣實例加以查估,且不應是獨立估計而是需互為比較斟酌而得。


         遺憾的是長期以來不知道開發者是礙於經費,或嫌作業繁複、麻煩,多數重劃區不管筆數多寡,仍舊以大量估價、劃分地價區段方式,查估重劃前各宗土地單價,有些直接援引查估公告現值的「地價區段」與「區段地價」逕自套用,甚至某些重劃區範圍面積高達十多公頃,全區竟然只劃分一個地價區段,便宜行事的做法令人咋舌。


         既然重劃前地價目的之一,在於反映宗地間地價之差異性,以顯現地主間受益程度不同、公平負擔之精神,故可以參考全區公告現值之平均值,或用該區重劃後之平均地價乘上重劃計畫書內約略負擔比例,先行計算全區重劃前平均地價,再針對各宗土地之條件差異(位置、地勢、交通、使用現況…等影響個別條件之因子),以比較法方式調整修正出各宗土地單價。若該重劃區屬於大面積均質土地,重劃前現況利用單純,筆者並不反對由估價師跳脫公告現值之地價區段以及地籍線之框架,重新劃分「近價區段」,若有橫跨兩個地價區段之土地,則重劃前單價依面積加權平均計算。


         筆者發現尚未合併前之台中市,一直以來於農業區土地公告現值地價區段劃分,並未像台中縣將使用價值較高的「農建地」單獨劃分為一地價區段(俗稱插花地),以致於原台中市各期公、自辦重劃區(含區段徵收區),農建地重劃前評定地價竟然與旁邊水稻田一致,造成重劃前宗地條件不同,上漲率卻相仿、負擔一致之不公現象。同樣情形也發生在重劃前臨路、可及性較佳、或是地勢較為平坦、現況已開發之個別宗地上。

   

         因此,不動產估價師應就個別宗地逐一查估,於劃分地價區段或近價區段時,確實實地走訪重劃區了解現況,比對產權及過去使用管制內容,就臨路條件、位置、地勢,參酌當地買賣價格差異性,精準、細膩的勾勒出可受公評的地價區段或一般路線價,否則,就算地評會一時不察,也很難杜絕事關自身權益地主的悠悠之口。


         再者,如果屬於都市計畫附帶條件整體開發區之市地重劃,就不宜直接以重劃後的使用分區,作為重劃前的地價區段劃分。因為,重劃後的分區使用管制,需經重劃完成後,土地價值方能體現,就算特定土地位處公共設施,其仍可由重劃開發手段調整分配回土地,不會因其坐落於公共設施上,而影響其配地權利。除非,該重劃區為細部計畫早已完成,屬地主自行劃定範圍以開闢區內公共設施之自辦重劃模式。


         換言之,不動產估價師應就各筆土地之自然環境與使用情況等因素,分別估計各宗土地之地價。即使重劃地區內影響地價之區域因素大體上相同,但是基於各筆土地之個別因素差異,對於個別土地之地價即會產生不同之影響。而各筆宗地價格之決定,於土地分配時,為計算宗地地價上漲率之基準,而成為將來土地分配面積之主要參考依據。


伍、重劃後地價查估模式探討

         

         重劃後地價既是開發者處分抵費地的成本價,同時也是土地所有權人計算費用負擔係數“C”值(如前述公式2)之基礎。另因重劃後實際分配之土地面積多於應分配之面積者(增配土地),或是重劃後實際分配之土地面積少於應分配之面積亦或是未達最小分配面積1/2時,重劃後地價都是這些繳交差額地價及領取現金變通補償之計算標準。因此,前揭已有說明其估值不宜太低之外,其重劃後各街廓之地價區段相對劃分原則,也更應注意其合理性,易言之,重劃後地價除關係到宗地上漲率,進而影響地主之間公共設施用地負擔之相對公平性外,重劃後之平均地價高低,關係到開發者可取得抵價地之多寡,故其查估價格的「相對值」與「絕對值」均應並重。


         市地重劃實施辦法第二十條亦明定,「重劃後地價應參酌各街廓土地之位置、地勢、交通、道路、深度、公共設施、土地使用分區及重劃後預期發展情形,估計重劃後各路街之路線價或區段價。」由於重劃後全區為新興之開發區,原則上每宗土地皆會形狀方整,且直接臨路可以立即開發建築之土地。所以,重劃後個別宗地條件僅較受制於臨路之區位條件,及本身之土地使用分區管制影響。


         而臨路條件在前述的土地分配計算負擔公式中,已有臨街特別負擔“稍”為體現臨路價值之差異,但在鄰近繁榮都會之重劃地區,臨街特別負擔之計算,仍無法完全反映臨路條件負擔之差異,亦即也沒有辦法取代地價查估之功能。另開發完成後重劃區內各個不同之土地使用分區之街廓土地,不動產估價師仍需詳加瞭解其容積率、建蔽率,以及容許使用項目之分區強度與管制,以做為評定重劃後各街廓區段地價調整修正之基礎。


         筆者較常發現有許多重劃區不同分區使用強度差異極大,但其價差未能如一般土地市價差異等同比例,反映於重劃後評定地價上,導致高容積之土地,以較低的成本分配土地,甚至,開發者將抵費地集中於重劃後刻意“低”估高強度、高價值之地價區段上;而相對的也使得重劃後低強度之土地,未能配回較多土地不公之情形。相反的,面積較大的重劃區未就範圍內考量地價之均衡性,導致各街廓「路線價」及「區段價」重劃後評定價格差異高達數倍之譜,結果分配完畢後抵費地標售結果把查估不實的地價打回原形,標脫平均價格全區竟無明顯差異,不免啟人疑竇。


         另有重劃區雖同屬一個街廓,但一邊正臨已開闢之三十米主要幹道,另一邊後街卻只有十米路之路幅,查估時未劃定分配線將該街廓分為二個地價區段,或是以一般路線價方式評定重劃後地價,卻很籠統的將整個街廓評定為同一個區段地價,造成分配臨十米路的地主必須與三十米路地主因重劃後地價相同、負擔也一樣怪異現象。諸如面對公園、綠地、學校等優質公設,或是緊臨生活機能較為完善的已建成社區之地價區段,同樣於地價查估時,應適時往上調整重劃後地價,方能反映公平負擔之精神。


         然究竟重劃後平均地價值多少方為合理,一直為各方討論的話題。由於地價評議時間距重劃完成尚有一段期程,以時間成本觀念及未來地價不確定性而言,筆者也不主張要與地評會審議當時市價趨近,況且,重劃過程中有很多衍生出來的交易成本,難以完全列入費用負擔,故「重劃後平均地價」以不動產估價師查估的模式,建議以比較法與土地開發分析法法,推算評議當時(價格日期)預估開發完成熟地合理平均市價。


         而折現率“Y”究竟以風險貼水概念,亦或是以資金成本加計報酬率的方式取客觀值,業界雖尚未有明確定論,但實際上皆普遍參酌技術規則第43條第一項風險溢酬法的精神計算,並預計至開發完成尚餘之年期“n”,再輔以下列公式6所示用折現方式將重劃後平均地價反推回來。至於加計時間成本後的折現值多少方為合理,建議可仿效都市更新事業計畫中,實施者的風險管理費12%為基礎,再考量各重劃區的實際情形調整推估之。

公式6:


         準此,以上述估算模式作業,相信外界都不會有太多意見,但如果開發者想要多拿點抵費地,而無所不用其極刻意壓低重劃後之平均地價,相對的提高全區土地所有權人之費用負擔比率“C”值,降低全區地主分回土地之總面積,就會形成中部地區某些整體開發單元重劃後評議地價每坪約十萬元左右,結果開發完成後市場買賣行情已高達四十萬元(甚至超過)之譜,諸如此類「賺很大」的情形,怎能難保不會有配地糾紛呢?


陸、應用於不動產估價報告書之具體建議


一、價格種類


         重劃前地價主要反映價格日期當時,尚未完成市地重劃配地時的生地價值,故於市場上屬於已存在、可立即實現之「正常價格」,自無疑義。而重劃後地價因尚未立即實現,查估時較屬預估性質,依不動產估價技術規則價格種類之定義,宜歸類「特定價格」為適當。


二、價格日期


         由於重劃時間與過程較為冗長,自重劃計畫書核定到土地分配完成、交地之日,少則三、五年多則十來年,以致於不動產估價師就報告書價格日期拿捏進退維谷,筆者認為既然重劃前、後地價之決定需經地評會評議,因此,價格日期理當為召開會議之前半年內,皆可作為重劃前、後地價估之價格日期,不用拘泥在是否為細部計畫公告、重劃計畫書核定或重劃完成日等時間點。


         就算重劃前後房地市場變化大,讓重劃後地價查估具有相對的不確定性,但本文第五章節於重劃後地價查估公式,就折現率“Y”值已考量價格波動的風險溢酬,相信不動產估價師皆會就重劃區特性及大環境因素拿捏得宜。至於重劃前地價,因該地價特性「相對值」重於「絕對值」,價格日期的假定對其影響程度不若重劃後地價層面來的大。


三、重劃前、後地價查估程序


(一)重劃「前」地價查估程序

  1. 調查土地使用現況按宗地所調查之土地位置、地勢、利用情形、交通運輸條件…等加註於地籍圖,以作為劃分地價區段界址及研訂區段地價之參考。
  2. 調查當期公告現值並加註於地籍圖。
  3. 蒐集影響地價之因素,以調整地價區段界址及區段地價。
  4. 重劃前各宗土地,斟酌地價之差異及影響地價等因素,將地價相近、地段相連、情況相同或相近之土地,併為同一區段價,以利計算宗地地價。
  5. 於區域內選定或模擬一宗具有代表性之重劃前比準地,即形狀、面積、臨街情形、土地利用狀況、地勢等因素皆屬標準狀態之土地,並訂定其基地條件。
  6. 蒐集同一供需圈近鄰地區或類似地區,且具替代關係之比較標的成交價格,以【比較法】為估價原則,考量比準地與比較標的間之情況、價格日期、區域因素及個別因素逐項分析調整,求取重劃前基準地之比較價格。
  7. 應斟酌此比準地與同一地價區段,其自然條件、區位條件、繁榮程度及發展趨勢是否相當,倘相當者將比準地之比較價格作為所座落地價區段之區段地價,若宗地間個別條件仍有差異者,亦需做個別因素調整。
  8. 考量各地價區段土地位置、地勢、地表情況、臨路條件、使用情形等因素,以比準地所在之地價區段為基準,相互比較出明顯重劃前各地價區段之區段地價差異比例,即可求得重劃前各地價區段之區段地價。
  9. 爾後以區段地價作為宗地單位地價,復考量是否再作區段內其他宗地之個別因素調整;而跨二個以上地價區段之土地,分別按各該區段之面積乘以各區段地價之積之和,除以宗地面積作為宗地單位加權平均之地價。


(二)重劃「後」地價查估程序

  1. 蒐集足以影響地價之各項因素,並參酌各街廓土地之位置、地勢、交通、道路寬度、公共設施及土地使用分區。
  2. 參酌鄰近區外已開發地區地價趨勢。
  3. 探討重劃後預期發展情形。
  4. 選定重劃後當中較適宜地價區段為比準地價區段,並於比準地價區段範圍內圈選出標準之比準地。
  5. 蒐集座落區位與土地使用管制相近,調查可成立替代關係之比較標的之開發內容、各項成本及相關費用並蒐集市場行情資料,經【比較法】方式就其價格日期、價格種類、區域因素及個別因素等差異性,估算開發或建築後總銷售金額。
  6. 將所估算比準地的總銷售金額,以【土地開發分析法】方式為估價原則,推算各項成本及相關費用,選擇適當之利潤率及資本利息綜合利率,求取開發後比準地市場價格。
  7. 因求得比準地之市場價格,為重劃完成後尚需經歷一段時期形成之價格,故需參酌開發完成之預期時間、開發完成後該地區之都市發展成熟度及該地區開發完成後之房地產熱絡程度等因素,預估價格日期起至土地實際開發銷售之時間年期;另考慮銀行定期存款利率、政府公債利率、不動產投資之風險性、貨幣變動狀況及不動產價格之變動趨勢等因素,估算折現率。
  8. 將利用土地開發分析法求算之市場價格,依照預估時間及折現率,進行成熟度修正,推估至價格日期準熟地之土地價格。
  9. 以成熟度修正至重劃後價格日期比準地所座落之區段地價為基準,參酌各街廓土地位置、使用分區管制、交通條件、公共設施開闢情形及預期發展情形等影響價格因素,應用差異百分率法調整推估其他地價區段之地價。

 

四、重劃前、後地價查估方法


         國內產官學界對於重劃前、後地價查估方法研究文獻不多,主要在於法令的規範不甚完備,缺乏嚴謹的程序與具體詳盡的方法,本文於第一章前言便已提及。筆者就長期擔任地評委員審閱同業的估價報告書發現,各家版本琳瑯滿目、格式不一而足,可見重劃前、後地價查估方法尚處於萌芽階段。


         其實,若回歸市地重劃法令意旨,以及解讀其全區負擔總計與個別土地分配公式精神,不難發現重劃前、後地價根本不需要多特殊的估價方法,或是複雜演算過程,重點在於如何架構出重劃前個別宗地間、重劃後地價區段間,影響其價格的調整修正項目因子,以及適當的調整率。


         另外,現實面因整體開發礙於時間、人力及查估技術尚未成熟,不管重劃前亦或是重劃後皆有劃分地價區段的必要性,而不動產估價師於考慮「地段相連」、「地價相近」的原則下,是否真能細膩的勾勒出可受公評的區段範圍,在在考驗著查估人員的功力,相同的市地重劃區,有人重劃前、後地價區段可劃分到數百個,也有人數十個便決定了整區的地價區段,不一而足。


         再者,劃分各個地價區段後,於選取具有代表性的基準地也是一門學問,尤其重劃前大多為條件較差、地形畸零不整的宗地,建議自行假設一定個別條件的標準宗地,作為可供比較、調整、修正的基準地,以衡量其他宗地或地價區段價格之基準。


         至於查估重劃前、後地價選定的估價方法,本文於第肆、伍章節已提及,重劃前地價單純以比較法查估、重劃後地價建議以土地開發分析法並輔以比較法查估之。


五、重劃前、後地價查估調整因子、調整率


         因每個重劃區的特性不同,所以,不動產估價師在設計重劃前、後地價查估之比較法的影響因子及調整幅度時,應跳脫一票到底制式的調整項目與調整率。遺憾的是,筆者常發覺同業重劃前僅就位置、地勢、交通、使用現況、買賣實例、公告現值…等大項目做調整,並未再細分小項目,如此做法稍嫌粗糙,實難以區分宗地間個別條件之差異;而重劃後同樣只考量位置、地勢、交通、道路寬度、公共設施、土地使用分區、預期發展情形…等主要項目。就土地使用分區而言,尚有諸如建蔽率、容積率、容許使用項目、建築高度、最小建築面積等多項不同限制,不動產估價師應發揮專業的分析,讓調整修正因素完整呈現才是。


         關於調整率(修正值)的界定也是引發許多討論的話題,有學者主張以「路線價係數法」;業界有運用「計量模型複迴歸分析方式」;公部門則多以土地徵收補償市價查估辦法中「影響地價個別因素評價基準表」,架構重劃前宗地間;重劃後各地價區段間之調整率。如此以較為科學、組織、邏輯的模式試圖找出每個調整修正項目及其調整值,不失為達成重劃前後公允地價的良善美意。然每個重劃區域特色、自然環境、政治人文、市場條件均不相同,如以過於僵化的統計方式,找出宗地間與地價區段間個別條件、因子差異的調整率或調整值,難免會因案例採樣是否具替代性或是樣本數量不足,導致調整幅度失真、背離市場認知。


         建議仍需配合實際個案由不動產估價師依其現地勘察後,以自身的經驗值,反覆驗算、檢討後賦予合理、客觀之調整因子及調整率為宜。


柒、地價評議問題


         本文第一章節曾引用平均地權條例施行細則第八十一條規定:「依本條例…相互比較估計重劃前、後地價,提經地價評議委員會評定後,作為…。」也就是說不動產估價師查估完重劃前、後地價,尚需經各縣市政府地評會審議後,方得作為土地分配、變通補償之標準。然長期以來,地評會似乎沒有發揮應有的把關機制,甚至協助開發者一昧護航,被外界譏為橡皮圖章、背書的角色。


         事實上,地評會委員大多數非為地政背景的專業人士,未實地現場履勘、市場調查,重劃區的區域環境、自然條件、價格行情缺乏詳細的認知,如何短時間要將繁複的地價查估內容抽絲剝繭,評議結果是否客觀、公正便可想而知,充其量不過是政府單位用微薄的車馬費替開發者買個保險罷了。


         而最令人詬病的是,不管是公辦的土地分配異議行政訴訟,亦或是自辦的調處民事訴訟,皆有救濟再議的法令規定,唯獨重劃前、後地價經地評會通過後,即生確定之效力,不需辦理公告、亦不屬於行政處分,地主對於地價的評議結果不服,卻無法直接提起異議之機制,更遑論其他的救濟管道。甚至從相關的司法判例皆認為地評會委員重劃前、後地價之「專業」評定,尊重地評會具有判斷之餘地。司法單位為地評會評議結果自我設限、退卻,而致使地主喪失權利救濟途徑,此規定與判例引起各界的頗多非議。


捌、總結


         既然市地重劃的成敗關鍵除了在於區內工程品質的良窳之外,土地分配的公平性亦成為眾所矚目的新顯學,而土地分配的核心課題在於重劃前、後地價查估,重劃前、後地價如果查估得宜,讓地主與開發者間、地主與地主間權益都能獲得保障,最後,筆者再針對土地分配公式係數與地價間關係分析(如下表1),讓大家更能理解查估重劃前、後地價間,「相對值」重要性大於「絕對值」的觀念,故宗地間的上漲倍數差異應等同於市價比例,如此方能做到重劃前、後地價的真正公平。


         所以,如何衡平處理重劃前、後地價間的差異,以一套嚴謹的查估過程、審議程序,以及多重的救濟管道,是市地重劃良性發展重要的課題。冀望未來社會各界多能重視不動產估價師於其中所扮演的關鍵角色,給予專業上的肯定,以落實真正的土地正義。



參考文獻

內政部地政司,2003,市地重劃作業手冊,台中市。

內政部,2014,不動產估價師法相關法規暨解釋彙編。

林英彥,1997,「市地重劃」(三版),台北:文笙書局。

高雄市政府地政處,2009,高雄論重劃市地重劃50週年研討會論文集。

莊仲甫,2009,市地重劃實務全輯,台北:永然文化出版股份有限公司。

黃昭閔,剖析市地重劃土地分配問題,現代地政季刊冬季合訂本349期,2014年1月,頁74。

黃文彥,2006,「公辦市地重劃相關法律問題之研究」,政治大學地政學系研究所碩士論文。