理事長會務報告(七)

各位我所敬愛的會兄、會姐：

         上星期二9/29台中市政府地政處在裕元酒店舉辦了一場名為「自辦市地重劃論壇」，各個重劃會代表先針對重劃區內地上物保存、妨礙施工、無權佔用、合法建物減輕負擔…等問題分為四大議題主講，同樣邀集了產、官、學界與談，場面堪稱十分熱絡。只是「內行人看門道、外行人看熱鬧」，端看這論壇有點是讓這些自辦重劃的開發商亦或是重劃會一吐口水的場合，卻感覺不出對於參與重劃所有權人的權益多所著墨，我認為較美中不足之處。

         台中市這幾年整體開發地區如火如荼的進行，因重劃法令並未賦予開發商類似都市更新「實施者」之法律位階，導致民眾質疑其主導整個重劃開發立場不公時窮而現，然該開發商投入鉅資為換取未來重劃完成所配餘之抵費地，其所擔負之風險更甚於土地所有權人，於是在計算重劃負擔及分配比例上變成其不願碰觸的話題，甚至是「最好不要說的秘密」。

         不動產估價師制度的建立是這幾年的事情，由於尚屬少數族群，故政府一直不重視該產業的地位。區段徵收、市地重劃、都市更新…等均為都市發展中非常重要的整體開發手段，該手段最精隨部份在於土地、建物的分配設計，也就是市地重劃需藉由估價師評估重劃前、後地價作為計算公共用地負擔、費用負擔、土地交換分配及變通補償之標準。也就是藉由「地價」分算的概念，由參與重劃各所有權人受益程度，作為分回土地面積比例之依據。過去一般民眾用「量」的角度來看，於是產生了「價與量」的迷思。

         大多數的地主皆以為整體開發單元所稱重劃負擔50%，一百坪的土地參與重劃，至少可分回原位次土地1/2大約五十坪左右的面積，然殊不知道這不過是平均值的計算結果，所以，是一種價的概念非量的概念。故每個參與重劃的地主最後所分回的土地面積，必然因立地條件與使用管制而有所差異，主因來自於重劃前原土地價值與重劃後配回土地的地價不同所致，因此，不動產估價師就是要調查各宗土地之位置、交通及利用情形，並斟酌重劃後各宗土地利用價值，相互比較估計重劃前後之地價。作為各個所有權人分配土地、領取補償費或繳交差額地價之依據，所扮演的角色非常的關鍵，然感覺受到的重視程度不高，只看到估價師公會楊祥銘理事長(亦為本會會員)獨自在現場大聲疾呼，勢力頗為單薄，同為估價師的我內心感觸良多。

         上星期三9/30另一個重頭戲，劉常務理事宜論會兄、與許久不見的蘇明鑄會兄跟大家分享念研究所的心路歷程，雖然聽起來的感覺蠻南轅北徹的，但這就是如人飲水、冷暖自知，蠻感謝宜論會兄除了告訴大家唸研究所過程四心外(有心、憂心、用心、放心)，也特地教大家如何看風水；明鑄會兄以「自我實現的人生」為題，非常完整的從家世背景、軍旅生涯到成為一個專業地政人，知無不言的向大家訴說他的過去，並用幽默逗趣的口吻，侃侃而談唸研究所的甘苦談及人生的體悟。最後咱們的「會寶」曾文二會兄，以他多年教學經驗的功力，在很短的時間分析學會版的不動產說明書，亦是相當精采絕倫。這一次的法令研討讓我更為肯定咱們學會不但臥虎藏龍，而且個個深藏不露。期待明年的理事長繼續在本會挖掘寶藏，師資都不用假他人之手喔!   

弟 昭閔 敬上 10/5/2009