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受託執行不動產鑑價 估價師社會功能不容小覷

工商時報E4知識經營
2008-06-05


         特定不動產的使用價值因人而異,其對每個人所產生的效用(utility)不同,也影響該不動產市場價格的認知差異。


         估價師在正式接受委託執行鑑價業務之後,而依照法令須出「不動產估價報告書」,並且於報告書上「簽章」負責,否則會讓外界有口說無憑之慮。報告書之內容必須根據「不動產估價技術規則」之規定,蒐集、整理、分析資料,擬定估價計畫,至勘估標的現場勘查,並對標的物現況做市場調查、法令檢討、財務分析,遵循一定的程序、格式、運用適當的估價方法,推演、計算出勘估標的合理、客觀的經濟價值,並以貨幣額(新台幣)表示之。


         不動產估價師依估價師法規定受委託人委任執行不動產鑑價工作,可以提供服務的業務範圍大致如下:


  1. 都市更新權利變換實施辦法:權利價值之估價。
  2. 不動產證券化條例:信託不動產(REIT、REAT)之估價。
  3. 會計準則第35號公報:企業在資產有減損之虞時之必須重估。
  4. 對金融業務之估價:如建築融資土地擔保價值之估價、企業金融放款之估價、大型開發計畫聯貸行估價、出售不良債權價值之估價、銀行處分與取得資產之估價。
  5. 對資產管理公司(AMC)競標不量債權(NPL)之估價。
  6. 法院拍賣抵押物或訴訟上之估價。
  7. 對公開發行公司、財團法人取得或處分不動產之估價。
  8. 捷運聯合開發之權益分配之估價。
  9. 涵蓋有產權調查、不動產買賣之交易價值估價。
  10. 公開發行及上市公司資產評估。
  11. 經銷商提供擔保品估價。
  12. 國內外移民投資居留資產證明。
  13. 公有非公用土地讓售(租)之合理市場價值估價。
  14. 土地開發案商圈調查與財務可行性分析。
  15. 區段徵收、市地重劃前後地價之估價。
  16. 其他各類型權利價值及專案評估。


         同一標的市場行情是隨著不同時期一直在變動,就因為這樣更需要有一個專門技術人員:不動產估價師,在您需要他的時候,發揮出杜絕弊端、消弭紛爭、並節省社會成本的功能。