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估價專欄
房屋稅制的是與非
工商時報-專家傳真
2016-08-05


         這段時間房屋稅的議題蔚為風潮,陳冲前院長一篇「房屋稅不可增只能廢」的投書,直陳房屋稅是違憲稅目,房屋稅有重複課稅之嫌,在此同時,一些政府官員的發言,又都語焉不詳,除了否認重複課稅,也說不出的所以然來,兩相對照之下,房屋稅的對錯似乎高下立判。但真的是如此嗎?


         陳冲前院長的投書內容,分析了兩件事情,一是房屋稅條例第三條以房屋價值為稅基是錯誤的做法」,二是「稅基之計算,未扣除地價,有重複課稅之嫌」。對於「重複課稅」部分,其陳述路段率與扣除地價等規定是矛盾立法!但房屋稅條例於民國56年3月28日全文修正公布施行後,對於稅基的評定與公告的內容,一直沒有大幅的變動與修正,直到90年5月29日因廢省而修正核定程序及修正成為定期重行評定價格外,對於評定房屋標準價格的主要內容,可以說是完全沒有變動,一套維持了將近50年的法令內容,都沒有人發現它錯了嗎?不,它沒錯,是解讀的人錯了!


         房屋稅條例第十一條第一項第一、二款規定內容與不動產估價技術規則第48條規定意旨相符,並無特別之處,但有爭議的第三款,對於房屋買賣價格減除地價的規定也並無問題,稍加思考即可知道該規定係房屋及其坐落基地之買賣價格減除地價,即房地價-地價=房價,整體法令的觀點乃是由第一、二款的成本角度來看房價,加上第三款則是考量市場買賣供需情形,以求合理析離房價,總體考量課稅基礎的合理價值。


         至於路段率的做法牽涉到不動產估價上的貢獻說的問題,如何將市場上成交的房地價格分拆析離到各該土地與房屋上,是其規定考慮的重點,也就是房屋於市場上交易時,其房屋的分配到的價格與單純的建物成本價格會有差異,而課取房屋稅時,如何反應該部分的價值,讓價值高低會有不同的稅賦負擔,以求垂直的公平。從不動產估價師的角度,在房地析離時,採取聯合貢獻的概念,讓房屋的價值可以適當分派房地買賣價格中的超額利潤,應是可以接受的作法。


         另外,對於違憲稅目部分,其立論為不應單純的因財產的「所有權」課稅,而應對於財產的孳息課稅,如房租、利息等,又房屋如供自住使用,因無孳息,故不須課稅,而房租部分也會對房租課所得稅,故也不應課房屋稅!但如果把同樣的論點套用到土地上,其邏輯會不會也成立呢?似乎也說得通喔。尤其如果把自用住宅坐落的基地套用上去,更是若合符節,所以土地也應該免地價稅囉?吾以為這的環節不宜這樣推論!憲法第十五條規定對於人民的財產權應該予以保障,其保障的內容,可以分為存續的保障與價值的保障,價值保障的部分在於確認財產權受到公法侵奪時,可以有合理的補償,而存續保障的部分,在於確認人民的財產可以在法令的規範限度內自由的使用收益及處分,我們試想政府需要對財產的存續提供保障,這部分不須成本嗎?應該不可能吧!而不動產中的土地與房屋部分又是政府提供保障中耗費成本最高的,包括其安全維護與環境維持等等項目,所以在政府保障人民財產權的同時,憲法第十九條亦規定人民有納稅的義務,同樣的概念及於土地與房屋,持有財產的所有權,依法繳納財產稅,當然並無違憲之虞。


         歸結房屋稅的問題,本質在於稅額的負擔合不合理,然稅額係稅基與稅率的乘積,現今的稅基計算規定,在架構上尚屬符合不動產估價的概念與邏輯,但在實務操作上,長期低估房屋標準現值,高估耐用年數與殘價率都是需要調整的部分,另外如台北市對於豪宅特別加乘的路段率,也是令人詬病的制度設計,用扭曲稅基的方式來做為政策執行的手段,絕對是爭議最多的一種下下策。正本清源之道是讓稅基評估的結果能符合市場的正常認知,讓稅基是中性的、無偏誤的,而稅額的合理性就讓稅率來處理,在通盤考量政策目的與財政需求的情形下,分就房屋的使用性質、持有數量與面積等條件差異,訂定合理稅率,讓房屋稅負擔依不同屬性、情況給予量能課稅,達到稅賦公平,方得消弭爭端。