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估價專欄
產官學界共同合作 打造「大臺中房市交易動態資訊平台」
2017大臺中不動產高峰論壇特刊
2017-01-16


         對一般人來說,擁有自己的房屋,不僅能遮風避雨,更具有安身立命的象徴意義,而買賣房屋牽涉的金額巨大,對民眾而言,幾乎是一生中最重大的財務決策,然而,在缺乏專業知識、經驗以及足夠資訊的情況下,買賣房屋猶如買樂透,結果往往只能碰運氣。所幸,自101年8月起,我國實施實價登錄制度,藉由揭露實際的買賣成交資料,逐步改善資訊不透明的沉痾,然而,這樣就足夠了嗎?

         在大數據的時代,坊間充斥著各式各樣未經整理或者有特定立場的訊息,正確性實在堪慮,而房地產市場的特性不僅產品類型眾多、交易資料量龐大、交易所牽涉的因素複雜,而且市場的變化亦相當迅速,就算現在有實價登錄揭露的資料,但民眾普遍並不具備房地產的專業知識,也沒有足夠的實務經驗,在面對實價登錄如此龐大的資料量時,如何取得適當的資訊,並做出正確的判斷與解讀,困難度實在很高。

         綜觀國內定期發布房市資訊的單位,公部門目前僅有內政部、臺北市、桃園市等單位定期公布房地產資訊,私部門則有建設業者(如國泰建設)、仲介業者(如信義房屋、台灣房屋、永慶不動產)定期發布的季報,但其中適合臺中市民所參考者,實在不多。公部門發布的資訊中,臺北市、桃園市所發布的當地資訊,對於臺中市民而言,難以參考比較,而內政部的都市地價指數、住宅價格指數,雖較有參考價值,然這兩項指數的更新速度往往落後4、5個月,甚至半年以上,即時性顯然不足。

         私部門則以國泰建設、信義房屋所發布的資訊,較廣為人知,且由於私部門的效率較好,無論資訊發布的頻率與更新速度均較公部門為佳,其中,國泰建設發布的國泰房地產指數(季報),因長期間的資料累積,且發佈頻率高(一季一次),久為市場所接受;但由於其資料來源主要為該公司的市調,調查對象以預售案、新成屋之價格為主,報告內容較偏向以建商觀點,解讀房市的變化,其立場是否中立,實有疑慮。而信義房屋定期發布的信義房價指數(季報)、信義不動產評論(季報),因揭露資訊多元,發佈頻率高(一季一次),亦廣為業界參考,但其資料來源主要為該公司仲介成交資料,且其立場較偏向仲介業,其樣本選擇是否足以代表整體房市變化,其立場是否中立,不無疑慮。本文彙整常見的房市資訊發布單位優缺點,詳如表一所示。

         由於市場上缺乏適合臺中市民使用的房市資訊,正心不動產估價師事務所、大中不動產估價師事務所、臺中市政府地政局、逢甲大學土地管理學系等產官學界,自104年起即密集協商討論,籌組臺中房市資訊平台事宜,籌組期間則由正心、大中不動產估價師聯合事務所,於105年起先行發布大臺中房市月報、季報,並獲得各界廣大迴響;歷經近2年的籌備,正心、大中不動產估價師事務所、臺中市地政局、逢甲大學土管系等四個單位,於106年1月5日簽署合作備忘錄,宣告「大臺中房市交易動態資訊平台」(以下簡稱大臺中資訊平台)正式成立。

         對於估價師業界而言,參與建置大臺中資訊平台,確實具有重大的意義,不動產估價師擁有房地產業界唯一國家高考等級的證照,對於不動產市場價格的判斷,與房市變動的解讀最具公信力;在參與平台的運作上,估價師站在公正第三者的角度,對於資料來源的篩選、分析,能提供正確的建議,並且對於分析結果的判識,更能以專業與實務經驗,指出趨勢變化的原因,輔以淺顯易懂的敘述方式,讓讀者不僅知其然,更能知其所以然,提供專家、業界、民眾都能夠了解的正確資訊,而大臺中資訊平台的另一個主角:逢甲大學土地管理學系,未來將進行難度更高的房地價指數編制;由於房地產具備高異質性的特徵,每一件房地產的價格,都是由許多不同的因素所組成,包括整體經濟環境、房市景氣、區域條件(如區域發展、商圈、公共建設、交通、區域供需等)、個別條件(如屋齡、面積、樓層、採光、臨路、座向、嫌惡設施等),指數即是將眾多的交易案例,以質化的方式,去除個別的影響因子,萃取出整體大環境的變化,據以呈現客觀的變化趨勢。觀乎國內發布指數的單位,如國泰建設、信義房屋、臺北市政府等單位,素來均委由學術單位進行指數編製,即可知指數的編制,並非易事,期待能藉由逢甲大學土管系的參與,儘早研製出臺中在地的房地價指數。

         大臺中資訊平台規劃分為三個階段執行,第一階段主要為發布大臺中房市交易的月報、季報、年報分析,提供房市交易動態的分析、解讀;第二階段則進行房地價指數的編製與發佈;第三階段則將定期的分析報告、房地價指數等內容,導入現有的「臺中市不動產資訊樂活網」(即158空間資訊網),讓民眾與各界能夠方便的查詢。

         大臺中資訊平台的成員包括了估價師業界、地政局以及地政學界,對比於私人企業發布的資訊,更具備中立與客觀性。就發布速度而言,目前實價登錄揭露時間,一般在申報日期約1個半月後揭露,舉例而言,今年1/1揭露的實價登錄資訊,為上年度11/1~11/15日的買賣資訊,對比其他單位發布的資訊,多落後於實價申報3、4個月甚或更久,大臺中資訊平台的月報、季報、年報,在實價資訊揭露後半個月(僅落後申報2個月)便發布分析報告,即時性更勝一籌。

         大臺中資訊平台發布的定期報告,除了針對全市的價、量進行分析外,對於交易較為熱絡的區域,如原市區範圍、周圍衛星區等16個行政區,亦針對交易類型、總價帶分布、住宅單價、總價…等進行分析解讀。由於不動產價格分布變化極大,若僅以平均價格來解讀某一時點的現象,恐失之偏頗,為了讓讀者能夠瞭解市場的實際情形,定期報告於價格分析時採用五分位的觀念,將實際成交價格由低至高依序排列後,以分位數的概念,區分為五個不同等級產品的價格帶,分別為頂標(88分位,高價區)、前標(75分位,中高價區)、均標(50分位,中價區)、後標(25分位,中低價區)以及底標(12分位,低價區),以利民眾了解不同等級產品之價格分布。

         定期報告針對不同行政區的價格,亦引入盒鬚圖的概念,將不同行政區的價格變化,顯示於同一張圖,以利讀者進行比較。圖一為原臺中市區的8個行政區,105年第三季的透天厝總價分布,以西屯區為例,其頂標、前標、均標、後標、底標分別為4,350、3,600、1,875、1,260與1,100萬元,據以區分高價區、中高價區、中價區、中低價區以及低價區;除此之外,定期報告亦篩選屋齡2年內之大樓、透天厝進行價格分析,提供讀者新成屋市場的交易資訊。


         定期報告的內容多元豐富,除了房市交易量、價格分析外,也涵蓋整體經濟與時事觀察,有助於讀者掌握房市整體概況,配合估價師的專業解讀、評論,更能提供讀者正確的房市資訊。期望「大臺中房市交易動態資訊平台」的成立,能讓市民接收到更透明、正確、即時的房市資訊。