土地徵收市價查估制度 產官學集思廣益

         由台中市不動產估價師公會、台中市政府地政局與逢甲大學土地管理學系共同主辦的「土地徵收的公平與正義研討會」，10月17日假逢甲大學盛大舉行。內政部地政司長王靚琇、台中市政府地政局長張治祥與逢甲大學土管系主任陳建元全程參與，產官學齊力探討土地徵收制度。

台中市不動產估價師公會理事長黃昭閔

         土地徵收自101年9月1日起採市價補償，比起以往的公告現值補償，甚或是公告現值加成補償，自然是往前邁了一大步，實為民眾的一大福音。但所謂的補償「市價」，乃是由新頒布的「土地徵收補償市價查估辦法」所決定。這部「土地徵收補償市價查估辦法」是由即將走入歷史的「地價調查估計規則」為主軸，再疊床架屋導入「不動產估價技術規則」的部分規定，這樣的拼裝方式，能否有效查估出「合理」的「市價」？實在值得商榷。

         建構一套合情、合理的查估模式，以及決定價格的審議機制，是舉辦本次研討會的核心價值，此次會議結合了產官學的各領域專家，由不動產估價師就土地徵收補償市價查估辦法實施以來，實務上所遭遇的問題，提出一些建言，希望使土地徵收的執行，能更趨近於民眾的期待，實現真正的公平與正義。

許信強估價師─由估價師觀點看徵收估價

         府許多公共設施的建設，不免需要使用到私人的土地，對人民的土地進行徵收，而為了保障人民之財產權，應對被徵收人為了公益所做的特別犧牲，給予適當合理的補償。依現行土地徵收條例之規定，被徵收之土地，應按照徵收當期之「市價」補償其地價。

         「土地徵收補償市價查估辦法」就是用來評估被徵收土地應有的「市價」，就查估作業方法而言，仍存在許多實務上的問題，有待解決。例如：

1. 查估出的市價，是否就是正常交易價格？比如公共設施保留地、都市計畫範圍內的河川區等，本身就未必存在正常價格，該如何評估呢？
2. 部分被禁限建的土地，在查估其市價時，是否應該正視地主係為公益犧牲，而公平地填補其地價，或者要將禁限建視為減價因素，造成徵收市價反而更低？
   

         站在不動產估價師的立場，建議，針對特殊的勘估標的（如公共設施保留地），於實施查估時，應具有一定彈性。市價之認定，可藉社會共識凝聚，經由專業的不動產估價師評估出合理的價值，以兼顧水平式（一般情形）的公平與垂直式（特別情形）的公平。

曾郁凱估價師─定位不明的協議價購程序

         土地徵收程序，須先經協議價購，協議不成，才能採用強制徵收，且須以市價補償民眾的特別犧牲。

         徵收制度的設計上，協議價購是一個先行、獨立的程序，但現在需地機關委託給估價師進行估價時卻往往一魚二吃，將協議價購的價格與徵收補償的價格互用；然協議價購評估市價所使用的方法是「不動產估價技術規則」，而強制徵收卻是使用「土地徵收補償市價查估辦法」來查估市價，兩套不同方法所評估出的價格，邏輯上就應不同；而需地機關往往將協議價購跟強制徵收之價格評估程序同時進行，如此作法，其適法性本就有待討論，恐使協議價購流於形式。

         建議需地機關在執行徵收案件時，正視並確實執行協議價購程序，並委託專業的估價單位進行估價。

江晨旭估價師─查估辦法操作易生之爭議

         「土地徵收補償市價查估辦法」（簡稱查估辦法），在實際操作上，由於僵化的執行方式，產生了不少實務面的問題，常見的有：

1. 地價區段劃分之爭議：民眾常質疑，為何在鄰近甚或隔壁的土地，兩塊土地條件差不多，但價格卻差很多？主因多在於不同地價區段的劃設方式，影響價格甚鉅。
2. 修正邏輯僵化之爭議：在使用「影響地價區域因素評價基準表」、「影響地價個別因素評價基準表」時，針對不同使用地類別之各項目，有其固定的修正上限及修正項目，使得在評價基準表之操作使用上不免流於僵化。
3. 案例選取的認知差異：案例選取基本是以合法使用的土地作為評估依據，然目前之土地利用現況，無論是買賣實例或徵收地本身，違規及非法利用情形相當普遍，造成查估單位與民眾認知差異。

         實際上，查估辦法在操作時，由於制度與表單的僵化，使得專業估價人員難以發揮專業能力。建議在查估辦法的實務操作面上，能多一些彈性，讓查估辦法的實施更能符合專業與民眾的期待。

江東融估價師─徵收剩餘地如何有效估價

         目前的土地徵收，對於地主的特別犧牲，採行「相當補償」的概念，由於無法完全填補地主的損失，仍不免造成一些民怨。當前先進國家所採用的徵收補償概念，以美國、德國、日本為例，是以「完全補償」的精神來實施徵收，補償的範圍，包括經濟上與非經濟上的損失，均給予完全的補償。具體作法包括「前後法則的應用」、「大坵塊理論」與「利益抵銷原則」，主要考量徵收所造成的損失或利益，補償的目的是為了回復被徵收人，在徵收前的財務狀況：即被徵收人，於徵收前後，就財務狀況而言，實 際上並無損失。

         目前「土地徵收補償市價查估辦法」及作業手冊所查估之價值，並無法符合「完全補償原則」之精神，建議可參考先進國家的作法，以求對於土地被徵收之所有權人，有更為妥適之補償方式。

邱仕皇估價師─地價評議機制缺失與建議

         土地徵收若協議價購不成，採行強行徵收時，以「土地徵收補償市價查估辦法」所查估的市價，將提交地價評議委員會（簡稱地評會）以評定是否合理，由此可見地評會對於土地徵收的重要性。

         然而，從地評會委員的組成、專業能力、責任與報酬不相當、審議時間倉促、無法實地踏察…等等問題，都可能影響評定案件的結果，進而影響民眾的權益。

         不動產估價師給予地評會的修正建言：

1. 健全不動產評議制度。
2. 修正專業人員占委員之比例，避免外行領導內行。
3. 透過專業機構，協助地評會委員得到正確合理的地籍資訊。
4. 借重不動產估價領域專家學者專業，強化對地評會指導功能。
5. 以實行預審及估價師公會協審方式，提升送審案件報告品質，以增進地評會審議品質。

陳諶估價師─市價查估模式應如何整合

         目前土地估價的執行，已有三套不動產估價技術操作規定：

1. 地價調查估計規則：適用於公部門之土地估價。
2. 不動產估價技術規則：為不動產估價師執行不動產估價時適用之規定。
3. 土地徵收補償市價查估辦法：是唯一針對特定估價目的所訂的辦法，且無論公私部門的查估人員只要是查估土地徵收補償市價，均必須依土地徵收補償市價查估辦法之規定辦理。

         就不動產估價師立場而言，這三套估價技術操作規定，實應做一個整合，無須疊床架屋，造成從業人員操作上的困擾，徒增民眾疑慮。

         建議配合修改相關法令，如修改土地徵收條例，建議將第30條第4項，增加不動產估價技術規則之準用規定。或增修不動產估價技術規則，為配合徵收補償市價查估的需要，增訂專章或條文。此外，就各級政府對公共設施保留地在捐贈抵稅、捐贈換取容積獎勵、容積移轉…等，設置的不同規定，建議加以整合，避免對查估結果造成影響。

         期盼由產官學三方面一起協商，共同為土地徵收的估價技術，制定一個符合專業與實務的作法。

(圖、文/陳玄)