「不該買房的人都進場了」　章定煊：2025年還有誰要買

         資金浪潮與低利環境下，全台房市買氣持續升溫，年初受疫情影響，讓政府不打房，刺激經濟外還推出諸多建設題材，帶頭做多，地方政府也減免房地稅雙重助攻，也讓建商信心大增，大舉推出購屋族能夠負擔的低總價、高單價小宅，但學者直言：「當不該買房的人都在此刻進場買房，透支未來3~5年買氣，2025年還有誰要買房？」

         景文科大財金系副教授章定煊認為，影響房地產量價的因素不外乎兩個，一、自然因素，二、人為（政府）因素；從這波房市榮景來看，絕對是政府因素帶頭做多，從前瞻計畫開始，軌道題材、城鄉建設到光電建設，無一不是提高土地價值、改變土地生產力，「以前是人口追著建設跑，現在是建設追著人口跑」。

         章定煊分析，在自然因素中，人口成為最重要的一塊。很明顯戰後嬰兒潮的人口紅利優勢已逐漸消耗，少子化並非議題而是事實，現在的房市已經「透支未來的買氣」，讓原本可以多存一點錢買大一點坪數的，因為擔心未來買不起，現在就立刻進場買進坪數小、單價高的房子。

         台灣的「戰後嬰兒潮」世代開啟了台灣人口的高峰期，自1945年開始，台灣每年出生嬰兒數高達25萬人，最高時期一年曾達40萬人出生，連續20年的人口紅利，一直到1983年開始下滑，直到去年僅剩17.7萬的新生兒。

         當建商將剛性需求挖到底的時候，剩下的就是那些真正買不起房、有信用瑕疵的人入場，而後續的影響也會演變成硬買房，最終貸款繳不出來、連帶放款銀行收不回帳，層面所及非常深遠，除非政府再次出手怪政策，例如大量開放移民才有可能逆轉。

         而這波房市漲幅兇猛的區域，不外乎都是新興重劃區，如桃園的龜山A7、台中的北屯機捷特區、台南的九份子重劃區，都出現推案爆量、在光禿禿的重劃區中民眾搶買房的現象見怪不怪；建商私下透露，本來打算明年再推案的建商，都看準房市熱，提前展開潛銷依然暢銷，加上很多預售案都推「彈性付款」，700~800萬房只要付5～10萬元就可預訂，工程還0付款，買國產車的錢就可買房，吸引力極大。

         正心不動產估價師聯合事務所所長黃昭閔分析，在這個階段受薪階級看起來的確沒有資本可以置產，但透過彈性付款卻讓資本不夠的購屋族先買一個未來，加上20、30甚至40年的房貸年限，30歲買房一路要付房貸到70歲，一輩子就被房子綁架，而成為「屋奴」。

         黃昭閔也分析，台中9月份房市熱度非常明顯，以中南部的情況來看，房價一直在對抗北部的蛋白區，相互拉扯之餘，加上營建成本不降，房價一路上漲，看不到房價下跌趨勢，憂心未來更負擔不起，也引發部分恐慌性買盤出手。

         章定煊認為，台灣目前以低利支撐經濟，所以房價應會再熱3年，但當資金漸抽離後，房價不跌的神話終究是神話，房子供給量還是大於需求，他也建議買房族群，要留意是否有實質需求，不要貪便宜、跟瘋就搶買。

(記者 陳筱惠)