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台中標地恐引發「大海嘯」? 估價師憂:房價恐追上地價

ETtoday房產雲
2024-03-10


         此次台中市政府標售第13期大慶市地重劃區,以及第14期美和庄市地重劃區抵費地,標脫率約39%,整體溢價率約7%,如業界預期標脫率不到4成,標售前甚至因底價定價引起中央關注,小漣漪是否會成為大海嘯?對此估價師憂心台中即將邁入「房價」追上「地價」的窘境。


         正心不動產估價師事務所所長黃昭閔表示:「此次標售結果,在在顯示在央行對於開發商土地融資貸款只有5成,其中1成開工才能撥付的管制效果,當開發者必須籌措6成自備款前提下,加上此次底價門檻高,標脫狀況才會這樣的低。」


         以13期標脫的土地單價平均在7、80萬元的水位來分析,黃昭閔說:「這些重劃區住宅區的容積率只有140%,加上20%的奬勵容積頂多168%,屬低強度的使用管制,所以,建商勢必再花大錢去買道路用地做容移,如此開發成本,未來房子的建坪單價也將上看7、80萬元,等於台中即將邁入『房價』追上『地價』的窘境。」


         過去出手雷厲風行的大型建商,此次並未出現標場,私下詢問,不具名開發商就表示:「此次會很『慘』其實是可以預見的,以13期地王那一塊千坪土地來說,底標單價97萬元無人出手,就是在營建成本、未來售價上的考量,先不說未來景氣是上行還是下走,目前『誰會花8、90萬元住在那?』」


         黃昭閔也說:「也因此次並不公開得標名單,揣測投標人的背景,除了鄰地為了整合大面積土地,必須高價出手投標的開發商外,其餘標脫的土地應為自建企業總部考量,投資的買盤幾乎沒有人進場,可見房市已到了居高思危的程度!」


         不過,對於業界與市場反饋,台中市地政局表示:「標售結果溢價僅約7%,顯示市府此次訂定的標售底價符合市場價格,同時也反映投標者並沒有過度追價,台中的房地產市場並無過熱現象。」


         地政局也強調:「由於第13、14期市地重劃區已開發完成,為償還開發費用成本約223億餘元及減輕每年約3.68億餘元貸款利息壓力,此為首次依市地重劃實施辦法第54條規定辦理該2區抵費地公開標售。」


         但因第13、14重劃區抵費地為第1次辦理標售,標售土地筆數較多,近期引發各界關注與討論,此次標售抵費地底價是委託專業估價師事務所辦理市價查估,並經地價評議委員會和市地重劃委員會等地方公正人士、學者專家審議通過,均依法定程序辦理。」研判標脫率不如預期原因,應是有意願投標者受到外部錯誤訊息干擾而多所顧慮所致。


(文/陳筱惠)