不動產評估分析報告製作要領

一、緣由       

         因不動產買賣常為鉅額交易，且不動產涉及的相關規定甚為繁雜，許多細小的產權因素或基地條件的差異，將決定該不動產物件未來是否可開發及可利用程度，進而影響該物件於市場上的價值。又買賣雙方對於不動產資訊之瞭解並多非屬專業人士，且彼此並非熟識，因此，在缺乏信任度及不動產資訊不對稱的情形下，容易產生交易風險，此時更需要專業從業人員從旁協助，方可降低風險，避免糾紛。

         然而地政士從業人員常僅以地籍圖及謄本作為不動產交易諮詢時的文件，難以全面性、綜合性、清晰性的呈現不動產物件的產權狀態與各項基地條件，建議地政士從業人員可透過「不動產評估分析報告」製作，使買賣雙方充分瞭解交易物件之特性與情況，讓物件資訊在透明、正確、專業的呈現下，推助雙方順利完成交易程序。

二、不動產評估分析製作原則

         不動產市場交易中，最忌諱資訊不清晰、評估不專業、行情不透明，是以，在製作不動產物件產權與基地條件分析時，應把握「資訊圖表化」、「評估專業化」及「價格透明化」等製作原則，分別簡要說明如下：

（一）資訊圖表化

         資訊圖表化的重點在於，將物件之產權內涵及基地條件結合目前政府已開放之地理資訊圖臺資訊，以後製圖說方式及實景拍照方式綜合呈現；將繁雜的產權資訊，以簡潔表格方式呈現之。舉例而言，可以地籍圖為基本底圖，並於圖上繪製道路、建物、物件寬段與深度等資訊，以利快速判別物件基地條件，亦可避免買賣雙方的對於該物件認知的落差。

（二）評估客製化

         不同的不動產物件均有其產權與基地特性，而基地特性不單僅就物件本身而言，有時尚需考量與鄰近土地及周邊區域環境的競合關係，因此，在製作不動產物件產權與基地條件分析時，應就基地特殊條件加以說明，以達到評估客製化之目標，舉例而言，假設不動產物件位於公告之山坡地範圍，除可利用現有政府開放地理資訊圖臺初步判斷土地地勢走向與可能的高低落差之外，尚可針對「山坡地開發利用回饋金繳交辦法」及「水土保持法」等法令進行分析，以利買方瞭解未來開發該物件可能須支付的開發回饋及營造成本。

         或透過區域不動產市場分析，判斷物件所在區域內的主流或大宗產品類型，並可藉由相似基地條件之案例物件比較，突顯擬交易物件與其他物件之相對差異性，甚或可進一步推演擬交易物件之最適、最有效利用，供買賣雙方作為未來建築開發及價格磋商之參考。

         而透過基地條件的客製化分析評估，除可讓買賣雙方瞭解不動產物件未來可能的土地利用方向之外，更可以突顯地政士從業人員對於不動產相關領域的專業程度。

（三）價格透明化

         不動產物件產權與基地條件的各項分析最終應以適當的方式反映在物件的綜合價格中，因此，除藉由區域不動產市場分析，彙整同類型物件之已成交市場行情區間價格外，尚應將物件特性所產生的增值或減損效益予以臚列後，融入市場行情區間價格，推導出擬交易物件之合理區間價格。透過合理的分析評估所產生的價格結果，方具有透明價格之意義，另再輔以詳細的地稅資訊，便可使不動產交易過程中可能的各項價格費用完整呈現，有利於買賣雙方得有依憑進行價格磋商，進而達成雙方均滿意的不動產交易。

(欲了解更多內容，可點選右上PDF圖示，即可下載全文內容)