重視無形資產價值 估價人員之責

         近年來全台三大都會區公部門評定公告現值的「地王」區塊，無獨有偶的皆位於新光三越百貨坐落附近的地價區段上，究竟為何「新光幫」屢屢成為最高地價的新聞焦點版面。相信大家探求其原因，均會著眼在其優越的區位條件上。然這樣的表象是否真的能反映該地段合理的地價，假使百貨業者經營權易主，該地段是否依然會維持「地王」的姿態，不免讓估價人員於鑑估時有價值錯亂之感。

         不動產估價理論有一種「收益分配原則」，指將生產所得之總收益扣除勞力工資、資本利息、企業經營之正常利潤等三種生產要素中，最後再分配給土地之剩餘收益，才是該土地對整體不動產利用的貢獻部分。

         故上述新光三越百貨每年豐厚的營業額帳面價值，是否經由合理方式將其總收益拆解至歸屬於土地部分，便成為不動產鑑估人員一大考驗了，而通常企業的經營價值未能精準的概算時，土地的收益通常就隱含了企業品牌的無形資產價值在裡面。因此，運用不動產估價之收益法，以適當的還原利率還原淨收益時，往往就會高估不動產的收益價值。

         而每個企業的商業手腕、思維不同，經營品牌的策略與發展模式更存在著許多顯著的差異性，故使用土地（不動產）所產生之總收益自然就大相逕庭了。舉個例來說，麵粉是生產各式各樣麵包的主要原料，有如房地產的生產要素其中之一的「土地」，然經由不同師傅迥異的烘焙手法，產製出的麵包味道口感評價就大異其趣了，然我們都知道麵粉本身是相當中性的，麵包價差問題是在師傅的技術層次，相當於生產要素中的企業無形資產價值，所以，如何有效分離麵包價值中的各個生產要素，便是還原麵粉（土地）真實價格重要的課題了。

         當我們看到同樣高地價區位，不同品牌的建設業者推案，於產品價格定位上及廣告銷售策略，有著不一樣的市場接受態樣，導致完全銷售與餘屋滯銷情形互見，讓大家不得不開始重視評估「企業無形資產價值」的必要性了，唯有效區別特定不動產的總收益究竟多少才是真正歸屬於「土地」部分，估價人員的功力深淺之道，就在其中。