金融機構房貸放款 宜善用不動產估價師

         不動產估價係屬專門技術，攸關國家土地政策、公共建設用地取得、金融秩序及民眾財產權益甚鉅，而公告土地現值因受制度及人為因素等諸多因素影響，無法接近市價，造成徵收補償偏低、民眾抗爭、用地取得困難等問題。另目前金融機關辦理抵押貸款，除參考公告現值外，須自行辦理抵押物估價，一旦估價結果有所偏頗，致有超貸、冒貸案件發生，影響金融秩序安定甚鉅。

         建立不動產公開交易市場最大的障礙在於不動產市場缺乏透明的交易資訊，價格掌握不易。在台灣一般社會大眾為了逃稅、避稅、節稅，花招百出，當事人間之成交價格不易取得，故在市場資訊並不公開的情形下，銀行授信人員往往只有憑自己的感覺來判定合理土地或房地產價格，缺乏客觀標準。

         再者國內之不動產經紀人員流動率大，業者往往無法用心培養專業的年輕人，但不動產市場變化萬千，為配合掌握市場訊息，其從事不動產估價時，金融機構估價人員大都只採用市場資料比較法，惟市場資料比較法中的成交案例，愈來愈難掌握調查的情況下，所判定價格愈不客觀。

         在台灣估算不動產價值，應該運用多種估價的方法來把不動產的價值客觀化，否則單從唯一的角度來評估得到的都是片面的價值，傳統的估價僅在找出勘估標的物在市場上為一般大眾所接受的價位，其估價方法只單純地看地價多少錢，房價值多少錢，再加上合理的利潤差額就等於該房屋價值，然而，這樣算出來的價格往往不客觀，估價時應考慮勘估標的物本身價值固然不錯，但整體環境的考量，如都市計畫、交通運輸、公共建設等及附近的工商活動、土地利用現況等因素也應該列入考量，再則利用上述種種因素來作初步估算，用更精確、更客觀、更科學的方法，推理分析反映真正價格。