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打破不動產價格迷思 明辨正常與限定差異

工商時報E4知識經營
2008-07-03


         這陣子正好參與地方政府的財產審議委員會,針對部分民眾本身所有之建築用地,因其面積過小或是地形畸零不整,未達最小建築開發面積,而為結合鄰地併同開發利用,於是先行取得建管單位畸零地合併使用證明,欲為專案價購公有非公用之不動產,本人遂當場提出「限定價格」的概念,引發與會人員的一番討論。究竟每一宗土地是否只有一個客觀的「價格」,亦或是因情況特殊之下,會衍生出兩種不同的價格,甚至更多樣的價格出來,這是很值得大家共同來關心的地方。


         在不動產估價技術規則第二條的用詞定義裡面,對於價格種類就分成了「正常價格」、「限定價格」、「特定價格」及「特殊價格」等四大價格。因「特殊價格」不具市場性,無法成為融通物,故本文不予討論;「特定價格」指的是在特定的條件之下,所應該成就的價格,較具假設性及不確定性,茲待下次再予以螯述,但究竟「正常價格」與「限定價格」有何不同,同一個標的物為何均有可能產生該兩種價格呢?


         然不可否認的就不動產這個「物」(權利的客體)而言是相當中性的,其不具有像人類(權利的主體)般的大腦思考、情緒反應,然為何會產生價格上的差異,是不動產本身的關係嗎?還是其他因素構成的結果?我想全都是因為不動產帶給每個人的主觀效用不同,造成了價值判斷問題,於是市場客觀、合理的價格就產生了差異性。


         我們可以說這個不動產對特定人(封閉市場)而言,效用極高、貢獻很大,但對一般人(公開市場)而言就顯得不是那麼的重要了,然多數人對某不動產主觀的評價,會形成一個客觀的價值,也就是說普世社會都會認同這樣一個雖不近亦不遠矣的「正常價格」,但對於毗鄰地所有權人或是租地建屋的承租人而言,正常價格很可能是他們無法成交亦或是認同的價格了。


         如同一開始提到的案例,既然民眾想買毗鄰公有非公用的土地,促進自身土地的利用價值,比市場行情更高的價格取得,我想大家都會認同這樣的作法,此價格就是本文所說的「限定價格」了。任何畸零地因未達最小建築面積,無法單獨開發利用。於是取得他人一部份的土地後,增加了原本畸零地的利用價值,與其結合這塊地發揮了比其他非毗鄰土地更大的效用,畸零地所有權人均會以相較於一般市場更高的價格買受,這樣的價格當然也是合理的價格,您說是吧?