資金熱潮「黃金交叉」　房地產吃不到紅利！兩大貸款指標洩市場窘況

         即便代表市場貨幣供給的M1B、M2年增率，在今年初正式迎來「黃金交叉」，6月M1B年增率為9.40％，M2年增率則持續升至8.13％，雙雙維持高檔。不過，專家提醒，本輪股市獲利外溢至不動產市場的動能，恐難以複製過往經驗。

         正心不動產估價師聯合事務所指出，M1B年增率高於M2年增率的局面，反映資金結構正由定存轉向流動性較高的活期資金，為資本市場注入充沛的交易動能。但本波超額流動性高度集中於股票市場，對其他資產市場，例如不動產，已實質造成資金排擠效應。

         在央行信用管制與房市盤整影響下，買氣尚未明顯回溫，市況呈現「成交量收縮、價格高檔整理」格局，部分高度仰賴政策挹注的區域或產品，後續仍可能承受價格修正壓力。同時，信用管制力道未減，以及核貸條件持續趨嚴，導致資金由「股轉房」的傳導路徑，面臨嚴格的制度性限制。

         由「建築貸款餘額」可觀察建商推案信心指標；「新承做購屋貸款金額」及「購屋貸款餘額」可視為房市買氣指標。 不過，今年6月建築貸款餘額為3兆4,379億元，月減190億元、年減0.07％，顯示供給端明顯收縮，且擴張動能已趨近停滯。

         從年增額觀察，近年呈逐步遞減走勢，截至今年6月已出現負成長，年減約25.5億元，反映建商資金動能已大幅放緩。同時，購置住宅貸款餘額則達11兆8,126億元，單月增加535.8億元，惟年增率持續維持低點4.36％；1至6月新承做購屋貸款金額與去年同期相比，大幅衰退24％，顯示房貸存量雖仍持續擴張，但增速已明顯趨緩。

         正心不動產估價師聯合事務所分析，在金融政策未鬆綁、買氣不足與庫存壓力偏高下，建商推案轉趨保守，多採延後開工、分期推出或減量供給，以降低資金周轉風險；部分個案也出現讓利空間，透過價格調整或額外贈禮加速去化，顯示市場已由積極擴張，轉向以現金流與銷售速度優先的防守格局。

(文/蔡佩蓉)