科技紅利帶動園區房市分化　專家：產業聚落成住宅市場關鍵

         受惠於AI、半導體及雲端應用需求持續擴大，台灣科技產業投資動能強勁，科學園區周邊房地產也成為市場關注焦點。不過，科技產業成長並未讓全台房市同步受惠，從北部新竹、桃園，中部台中、苗栗，到南部台南、高雄，園區周邊住宅市場仍受到就業人口、交通建設、住宅供給及房價負擔能力影響，呈現不同發展走勢。

         北部以新竹科學園區為核心，產業需求逐步延伸至桃園、苗栗等地；中部則受惠於中科、精密機械及相關供應鏈發展，部分園區周邊住宅需求獲得支撐。南部隨著南科半導體產業持續布局，以及高雄科技產業聚落發展，台南、高雄也逐漸形成新的產業與居住需求重心。然而，園區投資增加不代表周邊房價必然上漲，實際市場表現仍須觀察人口移入、住宅供給及生活機能是否跟上。

         正心不動產估價師聯合事務所市場研究室協理陳孟筠指出，當前房市呈現三層K型分化，首先是產業與資金分化。科技業受惠於AI及半導體需求，企業獲利與投資增加，但部分傳統產業及一般家庭未必同步受惠，經濟成長也因此未能全面轉化為住宅購買力。

         其次是不動產產品分化。根據第一太平戴維斯統計，115年前三季商用不動產交易金額達2,744億元，其中廠房交易約2,022億元；相較之下，土地及地上權交易金額約1,076億元，較去年同期減少約兩成，反映科技業擴產需求與住宅開發市場的保守態度形成對比。

         第三則是區域與購屋族群分化。陳孟筠分析，科技產業具有群聚特性，園區周邊可能因就業機會增加而帶動住宅及租賃需求，但不同區域的發展仍取決於實際就業人口、交通條件及住宅供給。部分科技業從業人員具備較強購屋能力，一般受薪家庭卻仍面臨高房價與房貸負擔。

         陳孟筠強調，經濟成長亮眼不代表房市全面回溫，未來觀察科學園區周邊房地產，不能只看產業投資規模，更要留意就業與所得是否增加、人口是否實際移入，以及住宅供給能否符合需求。科技紅利若能進一步擴散至更多產業、區域及所得族群，才能為住宅市場帶來更穩定的長期支撐。

(文/李彥穎)