健全不動產市場 產官學齊獻策

臺中市不動產聯盟協會上周五（22日）在逢甲大學，舉辦第8屆「大臺中2016不動產高峰論壇」。

         總統大選後，台灣首位女總統蔡英文，即將在5月20日上任，未來新政府房地產政策，及中央與地方政府的重大建設議題，將攸關大臺中房地產業發展前景。在此之際，臺中市不動產聯盟協會上周五（22日）在逢甲大學，舉辦第8屆「大臺中2016不動產高峰論壇」，藉由產官學齊聚一堂，共同為房地合一稅後，如何健全房市，提出建言及獻策。

大臺中2016不動產高峰論壇

主辦單位代表：臺中市不動產聯盟協會理事長李嘉嬴、創會理事長黃昭閔、名譽理事長林金雄

一、專題演講／大臺中區域計畫與城市治理：臺中市長林佳龍

二、論壇議題：房地合一稅後，如何健全房市

主持人：逢甲大學土地管理學系主任陳建元

主講人：戴德梁行台灣分公司董事總經理顏炳立

主講人：德明財經科技大學副教授花敬群

臺中市長林佳龍：均衡城鄉 整併都市計畫

         天氣這麼冷，不動產又進入景氣寒冬，怎樣能夠帶來希望，是大家期待的。總統與立委選舉，剛選完，政治上比較穩定，未來中央與地方合作，也應該更順暢；另立法院剛通過國土計畫法，臺中市也差不多整合好了區域計畫，我在此暢談過去一年來的臺中城市治理。

         臺中市是台灣正在崛起的城市，臺中市去年度增加約2萬人。其中，移入人口1.4萬多人，自然增長人口約5,000多人，一個都市人口增加，是很重要的「人口紅利」。我認為，臺中市城市升格後，將面對兩個很重大的挑戰，一、是原市區空心化；二、原縣區邊緣化的危機，這兩個危機若能整合好，就是轉機，其解答的聯立方程式，不再個別去做一些點的建設，而是要有更宏觀城鄉均衡發展大戰略，這必須反映在我們的區域與都市計畫裡面。

         我倡議的中臺灣區域治理，從中彰投三縣市，現在又加入苗栗縣，去年共有39項合作項目，苗栗加進來，四個首長會議又增加15項合作項目，總計54項。我打算打造台中成為生活首都，及創意城市，而包括區域計畫，及奠定基礎工程，這是我現在最該做的兩件事，將優先做好。

         「大臺中123」願景，針對大臺中的架構，希望反映在區域與都市計畫，一年來，把我過去的願景，變成政策指導網綱領。大臺中123，就是一條山手線、兩大海空港，及三個副都心─豐原山城、海線雙港，及烏日彰化，構成Triangle」的副都心。 至於臺中的市區，從舊的中區，擴大到新的重劃區，形成「新舊雙核心」，像日月一樣，照亮大臺中的發展。

         大臺中123的發展戰略，將以交通運輸為導向發展（TOD）戰略，臺中一定要有一個以軌道運輸是核心的場站開發，加上週邊土地利用，可讓城鄉關係呈均衡性的發展。

         臺中市共有32個都市計畫，還有非都市的土地，市府將以交通帶動區域均衡發展，透過車流、人物、物流及金流，藉以縮短城鄉差距。市府做大臺中規畫之後，初步會整合成10個都市計畫，未來慢慢再整合4～5個區域來發展，全案整合進度已差不多，可送交內政部審議。

臺中市不動產聯盟協會理事長李嘉嬴：減少干預 回歸市場機制

         2016大臺中不動產論壇，為結合產官學界，自2008年迄今，每年舉辦大臺中地區不動產指標性活動，藉以回顧一年來的不動產相關交易、法規，及稅制等變動概況，並展望新年度不動產發展的趨勢。

         2015年臺灣不動產市場，呈現疲弱狀態，成交量大幅萎縮，創2001年網路泡沫以來的新低，主要導因於國內不動產經歷房地稅制改革與政策打壓，尤以房地合一稅施行，最具殺傷力，加上總統大選等不確定因素，致使購屋者觀望氣氛濃厚。

         縱因房地產合一稅制效應，已於2015年12月單月六都總移轉量年增56％，仍難挽救房市低迷的現況。

         展望2016年資產稅制的重大變革，首先，元旦以後，取得不動產適用房地合一實價課稅新制；其次，廢了證所稅，買賣股票賺的錢，不課所得稅了；第三，不動產持有稅大漲。

         換言之，2016年房地合一實價課稅新制實施後，不動產因交易移轉須負擔稅賦驟增，加上公告地價調漲，不動產持有成本，亦隨即增加，形成實質加稅。長期以來，不動產合法節稅規劃的方式，被全盤推翻，讓不動產稅制產生了重大變革。另法務部欲將《不動產經紀業及地政士納入洗錢防制法規範》，亦將令已進入寒冬的不動產市場，更是雪上加霜。

         2016年元月16日，民進黨主席蔡英文，當選為中華民國第一位女總統，強勢翻轉藍綠政治版圖，然隨即必須面對千瘡百孔的經濟困境與挑戰。例如，股市與油價雙跌，房市持續疲弱、產業結構調整、經濟區域整合、內需發展及提高實質薪資等問題，將肩負著台灣人民沈重期待，實屬任重道遠。

         然而，低迷已久的房市，是否可因選後政局穩定，不確定因素排除而漸趨健全，我們期許完全執政的「小英」政府，對不動產市場能減少政策性干預，及健全不動產相關法令增修訂，讓不動產交易回歸自由市場機制，進一步寬鬆房貸，並提高首購與青年貸款成數及利率協助等，襄助房市回溫，讓不動產回歸自由、正常、合理交易，台灣房市健全，將指日可待。

逢甲大學土地管理學系主任陳建元：交易無量 一線人員受傷

          做為主持人的好處，就是做紀錄，綜合顏炳立與花敬群的報告，有幾個認同點，不動產市場寒冬會來，但是，交易沒有量，價格卻不跌，造成第一線人員，包括代書，及仲介經紀部分，受到傷害。

         另從政策看來，央行總裁彭淮南，已降低利率，及撤除選擇性信用管制，相對來說，是幫賣方支持房市，因此，房市在沒有量之下，房價也不會崩盤。誠如顏炳立所說，「等量、等量，及等春風！」。

         再從花敬群的講詞，認為不動產部門過度澎脹，並覺得不應該再澎脹，但從業人員減少，是實實在在的事。花敬群建議包括房仲的經紀業，及地政界，不要再搞這些開發，應擴大新的藍海市場，來吸納這些可能下崗的人。

         但是，做社會住宅的建築服務業，我預測價格不好，物業管理業的服務價格，也不好，要從擴張性市場，來吸納下崗工人，會不會有遠水救不了近火呢？所以，我拋磚引玉提出這兩個問題，來共同討論。

戴德梁行台灣分公司董事總經理顏炳立：廢稅救市 朝向單一稅制

         2016年房市預測，「蛋黃區的價格下修，蛋白區的產品滿街跑」，中央銀行鬆綁選擇性信用管制，及兩次降息，央行說，沒有打房，是健全房市，且學者喜歡用健全房市，來包裝打房的事實。我認為，政府應該要鬆綁包括選擇性信用管制、限貸、寬限期，及貸款成數，並用「大戶跑光、散戶死光、中實戶已中風，沒買氣」，來形容這波房市的慘狀。

         2016年房市政策，已讓市場降溫，有能力的人，不買，想買的人，沒有能力；甚至房市已出現這種市況，預售屋，賣新成屋的價格，新成屋就套牢；中古屋賣新成屋價格，就會賣不掉，預售市場賣不好，土地價格就得降低。 目前已有中小型建商，擋不住了房市寒冬的衝擊，要賣土地，所以，政府根本就是以稅收名義，行「掠奪有錢人資產」之實。

         房地合一稅，像大海中的流刺網，台灣投資市場，就掛了。外資現在進來，都選擇投資開發型產品，不會選擇收益型產品，因為台灣房價那麼高，投報率太低，只有2％，所以，沒有人會買收益型產品。

         民眾買房，在漲時買到，看是高價，但因房市漲勢關係，回頭看，買到低價；但房價到頂時，政府用稅打壓，買氣急降，成交量縮，民眾跌時買到，看是低價，因跌勢關係，回頭看，買到高價，所以，2016年臺灣房市預測，價格不降，量就不會出來。

         2016年商用不動產的投資要訣，就是「挑、等、看收益」，房市蛋黃區的商用產品收益率2.8～3％、蛋白區的商用產品收益率3.3～3.6％；蛋黃區土地價會再下跌10％，量會再縮。台灣商用產品成交量再縮20％，去年度商用不動產成交金額770億元，扣除新光三越A8館的270億元，整個商用市場只剩下500億元。

         我認為，政府用政策打房，就要用政策來救，政府希望抑制房價，卻扼殺交易量，更抽不到稅，也沒得到公平正義效果，真是得不償失。

         房子與商品一樣，有價格高低，不能因為有些人買不起，就全面性的打房。所以，我認為，健全房市，要先談修法，廢稅救市，且稅制應朝單一稅，及簡明扼要，來抑制短期炒作，鼓勵長期投資。

         新政府上台後，要提出活絡房市成交量的政策，一旦有成交量，包括建築業、仲介、家具業及銀行業者都能活下來，讓買房與房屋持有者，都有信心。我認為，對於不合時宜，及抑制經濟投資發展的稅制，政府要檢討；另對於投資市場不友善的稅法，要取消，包括廢除選擇性信用管制、限貸、取消寬限期，延長貸款期限，來刺激買氣。

         我呼籲要停止政策凌遲市場，不要過度干涉市場，當官員是短暫，但訂下制度與政策，對房市影響是長久的，不要以少數民粹或理論治國。我反問，仇富，會讓台灣富起來嗎？重稅，能讓台灣經濟動起來嗎？尤其，無知、偏執的政策，是台灣房地產市場最大的風險。沒量就沒稅，建議政府乾脆廢稅救市，結束凌遲。

德明財經科技大學副教授花敬群：實價課稅 實施進度落後

         台灣共有1,000萬戶的房子，希望從「存量」角度，來思考房地產業的未來，不希望以市場交易價格的漲跌，或交易量的增減，來當作思考房地產政策的核心。

         房地合一稅為何有第一年稅率45％或第二年稅率的35％，其稅率比較高，主要是要配合奢侈稅退場機制做轉換。

         如果奢侈稅今年1月1日不退場，當房市景氣已明顯向下走，過去1、2年買不動產，要出售斷頭時，還要被課奢侈稅，將衍生銀行的壞帳或斷頭現象，會更嚴重。我認為，奢侈稅今年1月1日退場時間點的拿捏，非常漂亮。

         房地合一稅主要影響對象，是外國人及建設公司。建商未來交易過程，要按照實際獲利課稅，過去，建商把土地交易價格，灌水到9成；另1成放在房子交易。因課土增稅後，建商繳納營所稅與營業稅，都剩下一點點，所以，上市櫃建商所繳納的實質稅率，比上市櫃其他行業低很多。

         這個調整背後的意義，就是要建商未來與其他公司一樣繳稅，而不是加重很多的稅。我個人直覺，新制的房地合一稅率，比舊制，來得輕，我跟建商說，不要再講重稅時代來臨，若建商越說重稅，越沒有人會來買房子，為何自己要唱衰市場，讓自己的房子賣不掉。

         舊制稅率，可併入綜合所得稅，最高稅率達45％；新制稅率，在正常狀況下，稅率分別為20％（持有滿2年、未滿10年出售者）及15％（持有滿10年以上出售者），說不定明、後年5月申報綜合所得稅時，會有人吵著要適用新制。房屋賣掉出現虧損時，新制不用繳稅，但舊制，依據房屋交易所得徵收率，仍應課稅；若小賺，賣屋賺錢低於117萬元，舊制比較便宜；若大賺，綜合所得淨額235萬元以上，舊制較不利。舊制，賣房屋虧損，還要納稅，且牽扯到土地增值稅，民眾辦理產權移轉登記時，明明已含著眼淚虧錢了，還要繳納土增稅。

         至於房地合一的新制，賣房子虧錢，不用繳房地合一稅，但仍要繳納土地增值稅，房地合一稅與土增稅，未來還要面對整合成「單一稅率」的問題。

         賣屋賺錢，被課徵20％的稅，民眾還不至於覺得痛，但政府可得到一定的稅收，但若課稅超過20％，被課稅的民眾覺得太重，就會有閉鎖效果，但課徵稅率太低，政府課稅就太少。

         至於實價課稅，本來就是對的事、該要做的事，但台灣實施動作，已落後了，要追上。

         我當時向民進黨主席蔡英文，規劃不動產稅改，提出三個原則，包括實價課稅、自用輕稅與合理漸進，並強調，沒有人會抱著「打房」心情，在規劃不動產政策或稅制。

(文/劉朱松)