2009台中市不動產高峰論壇縣市升格 房地產順勢飆漲

2009台中市不動產高峰論壇縣市升格 房地產順勢飆漲？

         後金融海嘯時期，台中縣市合併升格為直轄市的效應，到底是產生擴散作用，還是反吸作用，沒有人說得準，因此，台中市不動產估價師公會、台中市地政學會、台中市不動產仲介經紀商業同業公會，及逢甲大學土地管理學系等四個單位日前共同主辦、由本報執行的「2009台中市不動產高峰論壇」，特地以「縣市合併升格對大台中房地產的影響」，與「後金融海嘯時代及兩岸三通直航後房地產的投資策略」為題，邀請產官學界，齊聚一堂，以深入淺出的方式，剖析台中房地產的大未來。

主持人：逢甲大學土地管理學系助理教授陳建元

第一場主講人：台中市副市長蕭家旗

與談人：

台中市地政處長曾國鈞

逢甲大學土地管理學系助理教授朱南玉

台中市建築開發商業同業公會理事長賴源釗

台中市不動產估價師公會理事長楊祥銘

台中市地政學會理事長黃昭閔

第二場主講人：逢甲大學土地管理學系系主任楊賀雯

與談人：

靜宜大學財務金融系系主任洪裕勝

台中市不動產代銷公會理事長唐廷照

台中市不動產仲介經紀商業同業公會理事長何兆烈

中華民國不動產估價師公會全國聯合會理事長卓輝華

台中市不動產估價師公會理事長楊祥銘

陳建元：兩大效應 擴散或反吸 都有可能

         我提供縣市合併效應的兩個觀點，第一個會不會產生「擴散效應」；也就是說，都市發展會不會擴散至周圍的台中大里、烏日及大雅，這些地方會跟著很好；第二個有可能會「反吸效應」，類似蘇花高開發案，到底是造福宜蘭，還是會反吸至台北市，展現出強者恆強，弱者恆弱。

         另一個主題，從金融海嘯時代及兩岸三通後房地產的投資策略，我認為，目前台灣低利率環境，不可能改變，因為低利率對借款的人有好處，2,000億元的優惠房價，是資金行情，把年輕人吸引來買房子，而是這些原本是未來的需求，政府卻用利率降低10％，讓年輕人提前買房子。

主題一、縣市合併升格對大台中房地產的影響

縣市無界限 地價有差別

蕭家旗：正面影響 都市人口成長 有利房市

         縣市合併兩大效應，一是強化中心都市的吸引力；二是產生擴散效果，從過去房地產來看，台中縣市之間事實上是沒有界線，但地價是有界線。

         我以台中縣市交界的中科東西向聯外道路，兩邊土地徵收價格就不一樣，反映出房地產縣市就有差距；但台中縣市合併之後，那條差距的界線拿掉之後，是產生中心都市的吸引力；還是產生擴散效果，值得觀察。

         合併之後，因幅員擴大，建設經費會不會稀釋掉，台中市政府明年580億元的預算，台中縣4、500億元，後年的台中縣市合併之後，台中市的預算，是否會分配稀釋至台中縣，類似東、西德合併，西德在合併後的前幾年預算，都支持東德一樣。

         不過，因台中縣市合併，不是制度的改變，而是面積合併，及升格直轄市，因此，合併的影響，會比較正面的。

         近10年來，台中市人口平均成長率為1.51％；台中縣平均人口成長率約0.6％，合併後的台中縣市人口還會持續增長，對於房地產會有影響。另從產業來看，若能吸引更多的產業進來，房地產價格也會波動。

         台中縣市去年第一季至今年第二季房市，每季個案推出4、50個案，最多衝至68個案，今年第一季與第二季可銷售總戶數分別為1,147戶與1,060戶；第二季主力坪數為76坪 ，略高於去年同期的72坪 ，每坪主力單價為16萬元，與今年第一季一樣。

曾國鈞：中台區塊交通網促進產業擴散

         台中市正開發第13期重畫區，在大慶火車站附近，民眾聽說市府要開發，目前每坪土地行情炒到8、9萬元，但旁邊的台中縣要辦區段徵收土地，每坪4、5萬元，台中縣市合併之後，縣市界線沒有了，但其差異性還有。

         換句話說，鄰近台中市的地方，地價當然有彌平的機會，像距離太遠的地方，包括豐原與大甲地價，是否會受到台中縣市合併的影響，則另當別論。

         有議員問我，台中市的土地價格，會不會崩盤？我說不會，因為台中市的土地，不是只有台中市人在買，而是全國民眾都在買，就像台北市的土地，不是只是台北市人在買，而是很多華僑與外資在買一樣。

         台中縣市合併或中台區塊，有一個非常有利的條件，就是交通條件，整個中台交通網，都快完成。例如，正在施工中的生活圈四號道路明年、後年就要完成，唯一所缺少的部分，是豐原到潭子生活圈四號道路的銜接工程，當交通條件好的時候，整個產業就有擴散作用，就不會集中在台中市。

朱南玉：三個觀點 市場 社會 生態須均衡

         整個影響房價因素，可從時間與空間角度來看，首先，從時間點來看，事實上要影響整個縣市合併之後的房地產長期價格，除了自然條件外，包括產業、社會發展及政策等因素。

         這次「縣市合併」就是透過政策作用下的結果，未來看執行之後，到底產業能不能成長、社會人口能不能增加，這才是關鍵。

         我滿擔心，縣市合併，也許短期內是個擴張效應，可是，中長期來看，必須還要看執行基礎建設與重大建設，是一個圖騰，或是真正有可預期的成果。

         從土地使用規畫的觀點來看，台中縣市合併之後，有怎樣的願景，學理有三個價值觀，包括市場觀、社會觀及生態觀。

         但我希望能反向思考，房價漲了，是不是意味著房子負擔增加了，這對弱勢族群或單親家庭的負擔，相對更加沈重，縣市合併之後，有些隱藏的社會問題，也要一併去考量，若發展過程中，能把三個觀點，都均衡發展，會更加理想。

賴源釗：資金拉抬 房價向下修正機會不大

         十期重畫區土地漲那麼多；另廍子區段徵收土地的標售，最近為何會那麼熱，主因是生活圈四號道路後年6月完成，從太原北路，到七期重畫區的新光三越，車程約15與20分鐘。

         廍子區段徵收土地脫標總價17多億元，其中，7億元，就是我標走，這主要呼應當地有生活圈四號道路的發展契機。

         有人說，縣市合併之後，就是把台中縣的資源，拿到台中市用，到底是擴散或反吸，結果是很清楚。

         這次金融海嘯嚴重，台中市的房地產房價，並沒有掉，仍在平盤；土地價格也沒有掉，以後房地產房價會往下修正，機會非常低。

         台中市七期重畫區房價，每坪喊價到5、60萬元，我認為，太保守，而台中縣市升格直轄市，七期重畫區房價會先漲，在所有資金挹注下，未來有機會漲一倍，拉到每坪房價100萬元；而台中市周邊房價漲幅15至20％。

楊祥銘：資源挹注 公共建設 帶動週邊需求

         合併縣市之後，人多，錢多，好辦事。其中，人多，會增加4、500位公務員，來服務人民；錢多，縣市統籌分配款，可由目前的700多億元，再增加至1200多億元，資源會挹注合併後的台中市；而縣市合併之後，縣市沒有界線，都市計畫可大規模、擴大地來重新辦理。

         台中市有16項重大建設；另台中縣有台中港等海陸空的重大建設，而這些建設，對於房價上漲，有這麼表象，因為有了計畫，房價就上漲了。

         房價會上漲，與需求有關，依據供需原理，當需求大於供給，房價才會上漲，而不是房子蓋越多，房價就漲越多。

         價格分成真實價格，與假性需求的價格，若最後回到真實價格，要有人口來住，而人的流動，必須要有吸引力；亦即，必須要產業，人可在當地就業，有收入，有購買力。但是，人也不是只是工作的動物，還須要環境，因此，須要環境改造，包括重大建設與交通建設，再吸引台中縣市以外的人口，來台中市住。

黃昭閔：另類看法 資源集中 易生邊緣化

         我以專業人員立場，就要有「先天下之憂而憂」，當大家都在看好時，我們就要有另類的看法。我個人認為，縣市合併當然好處很多，但也還有很多，值得探討、憂心的地方。

         縣市合併之後，城鄉資源的差距，會拉得很大，因為縣市升格後，都會區的發展，資源會集中，公共建設與很多預算的分配，會產生排擠作用，使得有些行政區，會被邊緣化，產生窮鄉僻壤的現象。

         合併後的台中直轄市，面積是台北市的8倍，會產生市政治理上的困難。以和平鄉為例，天災之後，中橫已中斷，以後若要到和平鄉梨山視察，還從花蓮或南投，赴和平鄉，而不是從自己台中地盤過去，凸顯台中直轄市內部均衡發展問題，這值得注意。

         其次，人口分布的差異會很拉大，目前台中縣市人口數近263萬人，未來計畫到300萬人，但我認為，絕對不夠，台中直轄市人口，還會再增加，且一定會往城市集中，因為政治、社會、產業與活動，都會聚集台中市新市政中心為主的區域，人口往市區集中。

主題二、後金融海嘯時代，及兩岸三通直航後房地產的投資策略

楊賀雯：消息聯想 投資房市 謹慎為之

         兩岸三通直航後房地產的投資策略，以理論來看，一定不是多頭，但從消息面來看，一定是多頭。三通直航，我挑了三位學者的評估總產值成長率，分別為0.16％、0.02％及0.03％。記得消費券，政府花了800多億元，可帶動總產值成長率0.64％，而上述的三通效益，其實沒有那麼大，但其導致投資消息面的效益，是很大。

         再以SARS為例，當時，聽說台灣股市掉了1.16兆元的市值，國民所得（GDP）則掉了2％至5％上下，台灣SARS的死傷人數，只有80位，但此消息面，對於這事情的恐懼與害怕，造成投資上保守。就像這次H1N1一樣，因為消息面的緣故，大家都很緊張。

         兩岸三通後，讓我們感覺到政治穩定，與未來經濟蓬勃發展的「聯想」，這屬於消息面，但實質面並沒有那麼大，但「聯想」就可創造很大的貢獻。三通之後，對房地產而言，屬於消息面的需求擴增，而不是實質面需求增加，民眾做投資策略，應該「謹慎為之」。

洪裕勝：寬鬆貨幣 政策作多 拉抬需求

         金融風暴，對房地產的影響，他個人看法是，政府要維持低利率，房價要跌，不容易，因為低利率會吸引很多人去買房子，政府的政策會引導民眾去買房子，使得房市需求沒有急速下降。

         反觀，供給面，建商在低利率時，會借錢投資，也會用各種行銷手段，來刺激人民去買房子，目前豪宅房價，確實看起來並沒有跌，但一般低價的住宅房價，稍為有影響，但其影響也沒有那麼大。

         政府在寬鬆貨幣政策，加上利率很低的情況下，房價要跌很不容易；另外，最近台灣的股市熱，又有人賺到錢，不動產又是台灣人最喜歡投資標的之一，所以，又刺激房地產市場。不過，後金融風暴時代，他認為，民眾要投資房地產，還是小心一點。

唐廷照：來客量增 海嘯過後 逢低買進

         去年520，馬英九總統上任之前，房地產一片火熱，若用市場溫度，來表達市場的冷熱，520往前推3年，房地產的市場溫度竟達30度以上；今天不買房子，明天就漲價，但在去年520之後，房地產市場景氣急遽下降，一直到金融海嘯發生時。

         金融海嘯一產生，對購屋者未嘗不是一件好現象，因為房地產房價「止升」了，投資者冷靜一下；購屋者也冷靜一下。

         據代銷公會全聯會統計，去年底的新成屋房價下殺5至8％；中古屋下殺約2成；而新屋房價下跌的空間，不是建商願意降價，而是營建成本往下修正。

         以地下三樓，地上14樓首購產品，每坪營建成本7.5至8萬元，這波往下修至6.5至6.8萬元。但土地成本，則不降反升，土地行情很熱絡。以10期土地行情為例，過去每坪8、9萬元，調漲至14萬元。

         根據有關單位去年前7月的房地產統計，台中推案量為871億元，但今年前7月只剩下160多億元，下滑82％，這樣供應量，讓手中握有土地的人，待價而沽。尤其，台中縣市合併之後，台中市絕對是有「反吸」作用，台中市絕對先好，接下來才是外縣市。

         去年金融海嘯時，來客量銳減2/3；成交比是20組來客量，成交一組（20：1），但今年3至7月，房市來客量增至2～3倍；成交比，也由去年20:1，提高至6:1～8:1，因此，他建議消費者可大膽逢低買進或大膽搶進。

卓輝華：三通直航 消息面多 大過基本面

         去年520，台北市最貴豪宅「文華苑」，是由中泰賓館拆除改建案的豪宅，去年520之前，準備推案時，每坪250萬元，但要推案時，剛好在520之後，面臨經濟不景氣而暫緩，到了今年3月，重新推案，底價已降了約6成，開賣價每坪130、140萬元。

         由於台灣的利率太過於寬鬆，形成今年以來，資金面是在炒作房地產，原本房市的景氣指標，是落後於股市約半年至1年，但今年3月以來，股市與房市的景氣，完全同步，這樣的風險，其實是比較大，因為我們不知道資金面，會什麼時候就突然不見了，利率馬上升高。

         今年3月以來的房地產市場，與過去3、4年房地產市場，又有一些不同，他比較擔心的是，通縮與通膨的兩者說法，幾乎都並存，未來半年至1年，會走通膨，通膨是停滯性通膨，但通縮會怎樣的通縮，不曉得。

         兩岸三通、直航，對房地產的影響，他比較贊同是消息面的利多，且消息面的利多，大過於基本面。我認為，大陸資金到台灣來，若是炒作房地產，非台灣之福，但資金投資的台灣產業，或來台設廠，來增加就業率，是很好的投資。因此　未來如果大陸的資金，是投資台灣的產業，對台灣的房地產是正面的。

何兆烈：家數回升 景氣復甦 房仲業先知

         去年金融海嘯直接撲過來，台中市房仲業界縮掉近80家，今年初，他去廈門訪問時，了解廈門房仲業1,200家，降至600家，今年2、3月開始慢慢回溫，房仲業又增加50家；近3個月成長近20家，到今年底，預估的家數與去年打平。

         套一句成語「春江水暖鴨先知」，我想，房地產景不景氣，與房仲業有直接關係。

         而大陸房地產，也是一樣，金融海嘯之後，「上海一品華廈」豪宅，每坪單價新台幣200萬元，也成交了36戶，但前幾年，都沒人要買。

         金融海嘯後，今年2月，台北與台中共成交的移轉戶數約2.2萬戶，至8月約4.4萬戶，以前水準是3.3萬戶，大家從上述數據就能看到景氣的復甦。

         台中房市有金磚四區，包括一、西屯區，因有中科與七期；二、七期重畫區；三、八期重畫區；四、美術館。七期重畫區與西屯區，因鄰近有逢甲商圈與台中港沿線，是最熱門的區域，是外資喜歡的地點。

         台中七期重畫區豪宅，還是陸資與港資的最愛，七期豪宅，代銷業賣了6、7成，就Clean，三分之一是台北客；三分之一是陸資與港資；三分之一是本地投資客。

(文/劉朱松)