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土地徵收市價查估制度 產官學集思廣益

工商時報
2016-10-13



         由台中市不動產估價師公會、台中市政府地政局與逢甲大學土地管理學系共同主辦的「土地徵收的公平與正義研討會」,10月17日假逢甲大學盛大舉行。內政部地政司長王靚琇、台中市政府地政局長張治祥與逢甲大學土管系主任陳建元全程參與,產官學齊力探討土地徵收制度。


台中市不動產估價師公會理事長黃昭閔


         土地徵收自101年9月1日起採市價補償,比起以往的公告現值補償,甚或是公告現值加成補償,自然是往前邁了一大步,實為民眾的一大福音。但所謂的補償「市價」,乃是由新頒布的「土地徵收補償市價查估辦法」所決定。這部「土地徵收補償市價查估辦法」是由即將走入歷史的「地價調查估計規則」為主軸,再疊床架屋導入「不動產估價技術規則」的部分規定,這樣的拼裝方式,能否有效查估出「合理」的「市價」?實在值得商榷。


         建構一套合情、合理的查估模式,以及決定價格的審議機制,是舉辦本次研討會的核心價值,此次會議結合了產官學的各領域專家,由不動產估價師就土地徵收補償市價查估辦法實施以來,實務上所遭遇的問題,提出一些建言,希望使土地徵收的執行,能更趨近於民眾的期待,實現真正的公平與正義。


許信強估價師─由估價師觀點看徵收估價


         府許多公共設施的建設,不免需要使用到私人的土地,對人民的土地進行徵收,而為了保障人民之財產權,應對被徵收人為了公益所做的特別犧牲,給予適當合理的補償。依現行土地徵收條例之規定,被徵收之土地,應按照徵收當期之「市價」補償其地價。


         「土地徵收補償市價查估辦法」就是用來評估被徵收土地應有的「市價」,就查估作業方法而言,仍存在許多實務上的問題,有待解決。例如:

  1. 查估出的市價,是否就是正常交易價格?比如公共設施保留地、都市計畫範圍內的河川區等,本身就未必存在正常價格,該如何評估呢?
  2. 部分被禁限建的土地,在查估其市價時,是否應該正視地主係為公益犧牲,而公平地填補其地價,或者要將禁限建視為減價因素,造成徵收市價反而更低?

        

         站在不動產估價師的立場,建議,針對特殊的勘估標的(如公共設施保留地),於實施查估時,應具有一定彈性。市價之認定,可藉社會共識凝聚,經由專業的不動產估價師評估出合理的價值,以兼顧水平式(一般情形)的公平與垂直式(特別情形)的公平。


曾郁凱估價師─定位不明的協議價購程序


         土地徵收程序,須先經協議價購,協議不成,才能採用強制徵收,且須以市價補償民眾的特別犧牲。


         徵收制度的設計上,協議價購是一個先行、獨立的程序,但現在需地機關委託給估價師進行估價時卻往往一魚二吃,將協議價購的價格與徵收補償的價格互用;然協議價購評估市價所使用的方法是「不動產估價技術規則」,而強制徵收卻是使用「土地徵收補償市價查估辦法」來查估市價,兩套不同方法所評估出的價格,邏輯上就應不同;而需地機關往往將協議價購跟強制徵收之價格評估程序同時進行,如此作法,其適法性本就有待討論,恐使協議價購流於形式。


         建議需地機關在執行徵收案件時,正視並確實執行協議價購程序,並委託專業的估價單位進行估價。


江晨旭估價師─查估辦法操作易生之爭議


         「土地徵收補償市價查估辦法」(簡稱查估辦法),在實際操作上,由於僵化的執行方式,產生了不少實務面的問題,常見的有:

  1. 地價區段劃分之爭議:民眾常質疑,為何在鄰近甚或隔壁的土地,兩塊土地條件差不多,但價格卻差很多?主因多在於不同地價區段的劃設方式,影響價格甚鉅。
  2. 修正邏輯僵化之爭議:在使用「影響地價區域因素評價基準表」、「影響地價個別因素評價基準表」時,針對不同使用地類別之各項目,有其固定的修正上限及修正項目,使得在評價基準表之操作使用上不免流於僵化。
  3. 案例選取的認知差異:案例選取基本是以合法使用的土地作為評估依據,然目前之土地利用現況,無論是買賣實例或徵收地本身,違規及非法利用情形相當普遍,造成查估單位與民眾認知差異。


         實際上,查估辦法在操作時,由於制度與表單的僵化,使得專業估價人員難以發揮專業能力。建議在查估辦法的實務操作面上,能多一些彈性,讓查估辦法的實施更能符合專業與民眾的期待。


江東融估價師─徵收剩餘地如何有效估價


         目前的土地徵收,對於地主的特別犧牲,採行「相當補償」的概念,由於無法完全填補地主的損失,仍不免造成一些民怨。當前先進國家所採用的徵收補償概念,以美國、德國、日本為例,是以「完全補償」的精神來實施徵收,補償的範圍,包括經濟上與非經濟上的損失,均給予完全的補償。具體作法包括「前後法則的應用」、「大坵塊理論」與「利益抵銷原則」,主要考量徵收所造成的損失或利益,補償的目的是為了回復被徵收人,在徵收前的財務狀況:即被徵收人,於徵收前後,就財務狀況而言,實 際上並無損失。


         目前「土地徵收補償市價查估辦法」及作業手冊所查估之價值,並無法符合「完全補償原則」之精神,建議可參考先進國家的作法,以求對於土地被徵收之所有權人,有更為妥適之補償方式。


邱仕皇估價師─地價評議機制缺失與建議


         土地徵收若協議價購不成,採行強行徵收時,以「土地徵收補償市價查估辦法」所查估的市價,將提交地價評議委員會(簡稱地評會)以評定是否合理,由此可見地評會對於土地徵收的重要性。


         然而,從地評會委員的組成、專業能力、責任與報酬不相當、審議時間倉促、無法實地踏察…等等問題,都可能影響評定案件的結果,進而影響民眾的權益。


         不動產估價師給予地評會的修正建言:

  1. 健全不動產評議制度。
  2. 修正專業人員占委員之比例,避免外行領導內行。
  3. 透過專業機構,協助地評會委員得到正確合理的地籍資訊。
  4. 借重不動產估價領域專家學者專業,強化對地評會指導功能。
  5. 以實行預審及估價師公會協審方式,提升送審案件報告品質,以增進地評會審議品質。

陳諶估價師─市價查估模式應如何整合


         目前土地估價的執行,已有三套不動產估價技術操作規定:

  1. 地價調查估計規則:適用於公部門之土地估價。
  2. 不動產估價技術規則:為不動產估價師執行不動產估價時適用之規定。
  3. 土地徵收補償市價查估辦法:是唯一針對特定估價目的所訂的辦法,且無論公私部門的查估人員只要是查估土地徵收補償市價,均必須依土地徵收補償市價查估辦法之規定辦理。

         

         就不動產估價師立場而言,這三套估價技術操作規定,實應做一個整合,無須疊床架屋,造成從業人員操作上的困擾,徒增民眾疑慮。


         建議配合修改相關法令,如修改土地徵收條例,建議將第30條第4項,增加不動產估價技術規則之準用規定。或增修不動產估價技術規則,為配合徵收補償市價查估的需要,增訂專章或條文。此外,就各級政府對公共設施保留地在捐贈抵稅、捐贈換取容積獎勵、容積移轉…等,設置的不同規定,建議加以整合,避免對查估結果造成影響。


         期盼由產官學三方面一起協商,共同為土地徵收的估價技術,制定一個符合專業與實務的作法。

(圖、文/陳玄)