繼承、贈與不動產 日後出售恐課重稅

         年輕人買屋大不易，近年從富爸爸手中取得房子的比例愈來愈高。不過，移轉不動產方式有3種，買賣、贈與與繼承哪個最能節省稅賦？專家表示，繼承移轉最單純，贈與的成本最高，須善用基本免稅額、每年分次贈與，並且須連同子女未來出售時機點考慮在內。

         近年台灣不動產繼承、贈與不動產比例不斷拉高，根據內政部統計，從2008年合計的13.6%、增加到今年上半年24.8%，等於平均每4件房地產移轉，即有1件是透過繼承或贈與取得。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，主要受到高房價與政策的引導，近年移轉方式一路增加的只有繼承與贈與，也代表向長輩取得不動產將取代部分購屋需求。

         比較「繼承」、「買賣」、「贈與」方式，其中繼承轉移登記運作模式最為單純，且基本的免稅額對多數家庭都足夠。而「買賣」及「贈與」主要差別在於，買賣的土增稅可使用一生一次自用住宅稅率、但贈與則無法，還得被課徵高額贈與稅率，整體來說買賣方式相對划算，也可同時並行使用。

          正心不動產估價師聯合事務所所長黃昭閔提醒：「為了避免假買賣、真贈與，親人買賣雙方得留有金流、還款等證明文件，否則會被政府視為贈與行為而追稅，尤其是移轉給未成年者。」

自住持有6年 享400萬免稅額

         以贈與方式移轉房產必須負擔贈與稅及土增稅，相對起來成本最高，常見的變通方式則屬「分次贈與現金」、「分割贈與房產」，運用父母每人每年220萬元贈與免稅額，提前規劃分年贈與下一代購屋，若是子女當年婚嫁，還可再增加100萬元贈與免稅，黃昭閔補充，也可先替子女支付購屋頭期款，而後申請20年房貸，在每次免稅額度內，慢慢攤還房貸。

         至於未來出售時有何影響？因繼承與受贈無明確的買賣金額，購屋成本以房屋評定現值及土地公告現值來計算，2016年後房地合一稅上路後，出售房產得按照市價課稅，一個是市價、一個是評定現值，一來一往稅率也會非常高，黃昭閔建議，登記後的自住持有時間應拉長至6年，可享有400萬元免稅額。

【專家意見】自住長期持有 才划算

         有些富人為了節省遺產稅，會將房產貸款、拉高負債比，但繼承房產的稅基為評定現值，根據房地合一稅規定，未來子女出售時則會依照市價課稅，負擔也不小，須再細算評估。不過，不管何種方式移轉，只要受贈人能長期持有，且能符合自用住宅規定，將相對划算。

(文/王鈞生)