中市不動產經紀人協會召開落實不動產經紀業管理條例第22條之簽章制度研討會

         鑒於不動產經紀業「代行」簽章風氣盛行，導致不動產經紀業管理條例第二十二條之經紀人職權形同虛設，為提昇不動產經紀人之專業地位，台中市不動產經紀人協會昨日召開「落實不動產交易簽章及因應對策」研討會，會中建議，除了另立不動產經紀人專法之外，也有人主張透過行政指導的方式，在不動產買賣申請書上，增設切結文字並附一個經紀人到場簽章欄位即可。 

         針對不動產經紀業管理條例第二十二條有關不動產說明書等六項文件，由非經紀人「代為」簽章習慣，已成產、官、學不可公開討論之秘密，其問題背後不僅隱藏著勞資關係間，不可預測之法律風險(Legal risk)；同時，也使得不動產經紀人之專業地位遭到嚴重漠視，為此，台中市不動產經紀人協會假嶺東科技大學召開，「一０六年如何落實不動產經紀業管理條例第二十二條之簽章制度」研討會，由監事吳有道論述發表簡報，理事長黃仲青主持。 

         參加研討人員包括專家、學者和來自全國各地各大不動產相關社團之理事長；分別為中華民國不動產經紀人協會理事長謝宗諺、中市不動產仲介經紀商業同業公會副理事長黃秋結、前台中市不動產估價師公會理事長黃昭閔、前台中市不動產聯盟協會理事長李嘉贏、前台中市地政學會理事長葉耀中，以及嶺東科技大學師生百餘人列席參加，該校財經法律研究所所長陳介山和財金所所長鄭光甫等兩位教授也與會指導。 

         吳有道簡報指出，政府為有效管理不動產經紀業人，以維護交易安全。遂於民國八十八年二月三日公布實施不動產經紀業管理條例，以防止不動產非法交易及非法經紀活動產生。遺憾的是，現行不動產經紀業管理條例，卻將不動產經紀人納入經紀業管理，不但拘束和矮化了不動產經紀人之專業地位，也鑄下了經紀業與經紀人之間，特殊「僱傭」關係之流弊，尤其是該條例第二十二條制約結果，不僅使得現代「為中人」(不動產經紀人)之社會功能無法發揮，更導致其專業性角色蕩然無存，此乃立法者始料未及之漏洞。 

         陳介山教授則指出，不動產經紀業管理條例公佈實施迄今，已跨越十八個年頭，由於不動產經紀業者，無法落實對於不動產經紀業管理條例第二十二條有關簽章制度(Signature system)，導致不動產經紀生態，隱藏著一股不可預測的法律風險而不自知，為此應如何落實該管理條例，讓不動產經紀人能自主簽章，以端正不動產買賣交易秩序，乃當務之急。 

        中華民國不動產經紀人協會理事長謝宗諺則以台灣國語表示，為推動不動產經紀人專法，他曾參考國外立法例，並參照國內保險經紀人之作法，認為不動產經紀人亦可比照實施。 

        黃昭閔理事長則認為，不動產經紀人之所以與經紀業綁在一起管理，係因不動產經紀人員還包括不動產經紀營業員；因此，為單純化制定不動產經紀業管理條例法時，只好將之列入一併規範。 

        葉耀中理事長則指出，不動產經紀人之所以被邊緣化，係因仲介服務發生消費紛爭時，不動產經紀人均非屬一線執行人員，一旦發生消費訴訟時，消費者也懶得將經紀人列入被告，往往會列入被告的是不動產經紀業和營業員較多。 

        李嘉贏理事長則強調，民法第166之1不動產債權契約之要式性，一但契約當事人約定其契約須用一定方式者，在該方式未完成前，推定其契約不成立。換言之，需依民法166-1第1項應由公證人做成公證書始生效力時，那麼不管是地政士或經紀人，甚至是買賣雙方，均極具傷害，影響層面甚廣。 

         台中市不動產經紀人協會理事長黃仲青則建議，可在不動產買賣申請書上，增設切結文字並附一個經紀人到場簽章欄位即可 。 

         吳有道指出，假如另立專法讓不動經紀人自由簽章執業，確實窒礙難行；那麼，可退而求其次，將「業必歸會」和「人必歸業」之附庸關係，提昇為「人、業」各自歸會之同等法律關係；並可將不動產經紀業必須提供之營業保證金等無過失擔保責任風險轉嫁於保險公司，以降低不動產經紀人之開業成本，以符合多數人之期望。 

         最後，鄭光甫所長和黃秋結副理事長等，對這場研討會深表肯定。鄭所長說，該校很少邀請不動產業界之專業人士舉辦研討會，這場實務研討會讓該校增色不少。

(文/ 吳有道)