台中房市 Q1穩中走揚「這樣做」有望恢復市場平衡

 「大台中房市交易動態資訊平台」發布2019年Q1大台中房市分析季報，就台中市不動產交易量體及價格進行專業分析。依地政機關資料統計，台中市2019年第一季買賣登記棟數為9,283棟，季減18.9％、年增0.1％；第一次登記棟數為3,591棟，季減32.7％、年增12.6％。而就單月來看買賣登記棟數表現，2019年5月買賣移轉登記棟數為4,141棟，相較於上月增加25.6％，比2018年同月增加13％，已連續三個月正成長，並繼2018年10月以後，再次躍升至4千棟門檻；2019年累計至5月為止，買賣移轉登記棟數共計16,722棟，暫時優於2018年同期(15,706棟)表現，小幅領先約6.5％。

         進一步觀察2019年Q1各行政區的買賣登記棟數情形，位居前二的交易熱絡區域分別由西屯區(1,621件)及北屯區(1,182件)拿下，均有突破千戶之交易量能，惟本季各行政區之登記量與2018年Q1相比普遍有減少情形，其中又以北屯區量減最多(635件)，其次為太平區(450件)。
 
         統計2019年Q1建照及使照量狀況，建照戶數為5,575戶、使照戶數為2,808戶，分別較2018年同期增加9.6％、39.8％；而2019年4月建照為2,068(戶)，月減41.1％、年增36％，使照為1,047(戶)，月增4.1％、年增57.7％，雖然本月建照量有大幅度的銳減情形，但累計至4月為止，2019年的建照、使照戶數均優於2018年同期表現，各領先千戶以上，顯示建商推案信心不減。

         依據實價登錄資料分析，2019年Q1成交金額為1,315億，季減14.6％、年增30.1％；成交量為9,920件，季減17.4％、年增31.7％。正心不動產估價師聯合事務所黃昭閔所長指出，若與近年來的第一季價量表現相比，雖然2019年Q1交易總量並未突破1萬件，但交易總金額卻有優於前四年(2015~2018年)Q1的情形，此可反映出房市交易活絡度的提升及不動產價格上漲的走向。

         端看土地成交價格部分，2019年Q1都內土地各類均價與上季相比僅商業區及工業區有成長，其餘表現下滑，而都外土地除其他土地均價跌幅近2萬/坪外，均價普遍有成長，其中又以甲建及丁建有較明顯漲幅，主要係因本季於烏日區溪南東段之甲建交易單價較高(約16萬/坪)，而有數筆丁建交易集中在太平區永隆段，成交單價落在14.2~17.3萬/坪等所致。

         2019年Q1商業區土地均價約38.6萬/坪，住宅區土地均價約23.1萬/坪，工業區土地均價約15.6萬/坪，農業區土地均價約6.8萬/坪。本季住宅區呈小跌、農業區為持平表現，而商業區及工業區土地均有漲幅，其中工業區土地均價已攀升至近年新高，推測與美中貿易大戰開打，影響部分台商回流購地致價揚。

 
         依據2019年Q1實價登錄資料顯示，台中市整體建物買賣交易仍以住宅大樓及透天厝產品為主，其成交數量比例分別為50.2％與24.8％，交易以總價500~1,000萬元為主，佔比達43.6％。
 
         2019年Q1原台中市區屋齡2年內大樓交易案件(超過百件者)，以南屯區單價較高，而交易量則多集中於西屯區、北屯區及南屯區。西屯區過半交易係屬赫里翁臻愛，成交價約26.4~36.3萬/坪，並適逢其他個案(國聚之幸、逢甲夢想特區)交屋潮，本季呈量增價跌；北屯區仍有數案維持穩定的餘屋交易，全區價格走揚；南屯區本季表現平穩。
 
         2019年Q1原台中縣區屋齡2年內大樓交易案件(超過30件者)，以大里區單價較高，交易量則多集中大里區、太平區及清水區。大里區近五成交易屬登陽步康橋，成交價約21.1~28.1萬/坪，本區並有數案(常能興大康橋、興大里美…)餘屋交易流通，全區價格均達2字頭房價；太平區餘屋去化率穩，整體而言價格表現平穩，僅低價位區有小跌情形；清水區近九成為遠雄之星三期個案，成交價約12.6~14.4萬/坪。
 
         而分析2019年Q1各行政區屋齡2年內透天厝交易案件(超過30件者)，以沙鹿區、大雅區、豐原區之平均總價較高，而交易熱區落在沙鹿區。沙鹿區購買主力帶為1,170~1,733萬元間，本季以明秀公園周邊佔大宗交易，主要係富宇建設數案造鎮計畫產品交易流通，致全區價格均漲；大雅區購買主力帶為1,210~1,795萬元間，該區過半交易係屬馨雅圓滿NO.16，本季價格表現尚穩；豐原區購買主力帶為1,060~1,868萬元間，後標~前標漲跌約在120萬元左右。
 
         房市變化與經濟面密不可分，對此黃昭閔所長點出從幾個面向綜合評比我國2019年Q1的經濟表現：

          其一、經濟成長率變化：雖然2017年Q3至2018年Q2仍維持有3％以上的表現，但後續表現疲軟，自2018年Q3起已連續第三季下滑，2019年Q1經濟成長率概估為1.71％，跌至2％以下。

         其二、景氣對策信號變化：2018年9月視為一分水嶺，9月後景氣出現變動，從代表景氣穩定的綠燈，轉為景氣欠佳的黃藍燈，並一度出現景氣衰退的藍燈，總體而言並無強勢動能表現。

          其三、對主要貿易國家或地區之出口表現：台灣產業以出口為導向，統計2019年第一季出口表現，就全球、中國大陸(含香港)、美國以及政府力推的新南向18國來看，台灣出口僅對美國有成長表現，表示中美貿易戰對我國來說確實有轉單效應，增幅2.1％，但若以整體出口概況而言，台灣自2018年11月以後，已連續6個月負成長，成績不甚理想。

          其四、貨幣總計數M1B與M2年增率變化：繼民國2018年1月短暫出現M2年增率大於M1B年增率(亦稱為死亡交叉)之現象後，已連續15個月維持M1B年增率大於M2年增率(亦稱為黃金交叉)之狀態，依據央行最新公布之2019年4月的M1B及M2年增率分別為7.65％及3.71％，顯示市場資金仍舊充沛，惟統計已連續35季淨流出，續創史上最長淨流出紀錄，累計金額4,289.9億美元，換算為逾5.5年的全國總稅收。

         其五、根據瑞士洛桑管理學院(IMD)5/29最新公布的世界競爭力報告，在63個受評比國家中，我國排名第16，較上年進步1名；在四大類評比項目中，「政府效能」為第12名與上年相同，「基礎建設」躍升3名至第19名，「企業效能」躍升6名至第14名，「經濟表現」下滑1名至第15名。值得注意的是，「經濟表現」中的「國際貿易」滑落12名，反映商品出口走緩、出口集中度偏高以及觀光收入排名滑落的問題。
 
         綜合上述所言，黃昭閔認為，台灣應該積極改善超額儲蓄率偏高而投資率偏低的情況，現在中美貿易戰對我國來說可謂是一大轉機，除了應藉機逐步修正過度仰賴出口至中國外，也應積極優化國內投資環境，將資金、技術與人力需求留在台灣，增加投資標的、強化投資人信心、提升就業機會，將活水實質挹注市場面，才能帶動整體經濟環境，加以活絡市場的循環度，當可運用的資金彈性變大時，房市也才有望再回流至中高總價市場，以恢復市場供需的平衡點。

(文/蕭又安)