研究報告 三面向「武漢肺炎疫情對台灣房市衝擊有限」

         正心不動產估價師聯合事務所2020年2月5日發佈「大台中房市交易動態資訊平台」2020年2月份房市分析月報，就台中市不動產交易量體及價格進行專業分析。該事務所表示，本次各數據統計買賣登記案件數量統計至2020年1月、建/使照數量統計至2019年12月、實價登錄統計至2019年11月。該研究報告由三個面向分析當年SARS與現今武漢肺炎疫情發生時的條件差異，認為「對房市衝擊有限」。

         在建物買賣移轉登記數量部分，2020年1月的買賣登記棟數為2,821棟，相較於上月減少36.2％，比去年同月減少26.5％；本月適逢春節連假為傳統淡季，故有量減情形。而1月買賣移轉的前三大熱區依序為北屯區(436棟)、西屯區(384棟)及南屯區(249棟)。

         建照、使照量部分，2019年12月建照為3,058(戶)，月增2.15倍，年增1.07倍；使照為1,151(戶)，月減42.8％，年增1.09倍。統計2019年全年建照量合計為25,495(戶)，較去年增加4,250(戶)，年增20％；使照量為13,814(戶)，比去年 增加667戶，年增5％。

         建照量已連續四年攀升，2019年再創歷史新高點，主要與建商為因應目前剛性需求的低總價門檻，轉推小坪數、戶數多的產品有關；使照量雖無顯著成長，但也維持連續兩年正成長，若再考量預售屋建築完工之遞延期，後續恐有爆量情形。

         依據2019年11月份實價登錄資料顯示，台中市整體建物買賣交易仍以住宅大樓及透天厝產品為主，其成交數量比例分別為43.7％與26.8％，而成交金額比例分別為50％與29.3％。2019年11月建物交易總金額為約325億元，本月交易量較上月減少逾百億，不論是大樓、透天厝、店面或其他(工廠、廠辦、農舍、倉庫)之交易均較上月下滑。

         屋齡2年內之大樓新成屋交易主要集中在北屯區、南屯區與西屯區。北屯區全區價揚，均標~頂標漲幅在2.9~4.5萬元間，主要反映順天硯山行、鼎佳耀文心、登陽仰峰等數案行情；南屯區全區價格均達30萬/坪，其中超過六成交易屬雙橡園1617個案，該案成交價為50.5~58.5萬/坪，影響均標以上區位大幅攀升；西屯區因有國泰層峰、惠宇觀市政交易而使均標以上價漲，後標以下區位則有轉跌情形。

         屋齡2年內之透天厝新成屋交易主要集中在后里區、大雅區及清水區。后里區適逢慕夏之庭與后里路27巷31弄(恆詠建設)個案整批交屋，成交總價分別為960~1,480萬、998~1,950萬元間；大雅區以青園墅說與龍善二街112巷(宸家建設)交易為主，成交總價分別為1,050~1,360萬、1,220~1,468萬元間，全區價格表現與上月相當；清水區全區價格有成長，其中過半交易係位於忠孝二街86巷(鑫富裕建設)個案，成交總價為870~1,348萬元間。

         正心不動產估價師聯合事務所市場研究室陳孟筠特助表示，內政部最新公布的2019年全國買賣移轉登記棟數合計300,275棟，為繼2014年以來，睽違四年後再度叩關30萬門檻，替房地產業注入了強心劑；然而與此同時，卻爆發武漢肺炎，難免讓人憂心是否會重演當年SARS的動盪期，藉由下述三個面向分析當年與現今疫情發生時的條件差異：

1.股市資金動能指標狀態不同：

         回顧SARS爆發前夕，將時空背景拉回至2000年9月當時，股市開始出現死亡交叉(即M1B年增率小於M2年增率)，資金從股市中流出，市場資金呈現匱乏狀態，在沒有活水的滾動之下，難以帶起整體經濟的活絡度；而於2002年中國疫情失控時，當時的台灣股價加權指數 正處於低點(4452.45點)，疫情加劇更重創了股市，於2003年第一季更下探至4321.22點，而後於第二季起快速回穩。

         由上述分析可得知，當時的經濟面基本盤是不穩健的，SARS的發生成為壓倒市場的關鍵因子；然而自2018年2月以來，M1B與M2年增率長期呈現黃金交叉狀態，市場資金活水十分充沛，疫情反而帶動防疫概念股的拉升。

2.行銷方式有別以往： 

         近幾年來網路快速發展，交易型態從傳統據點走向網路電商，售屋的行銷管道也從接待中心的固定據點移至Facebook(臉書)上的即時互動，如若再以科技產品VR加以輔助，在家就能360度實景賞屋已不成問題。
        甚至能借助Youtuber(網紅)製作網路視頻進行建案的開箱介紹，曝光度與行銷力能再次獲得提升；因此，即便是防疫的特別時期，仍能進行銷售與消費行為，並不完全受限於面對面直接接觸的行銷方式，網路崛起之勢不容小覷。

3.利率正逢低點，資訊透明度佳：
        依據中央銀行歷史資料記載，2000年1~3月的房貸利率均超過7％以上，之後呈逐步下修，直至2003年下半年SARS疫情趨緩之際，利率約落在3％左右。

         而自2016年7月迄今，利率已長期維持在1.6％上下，每月幾無明顯變化。

         現在台灣正處於低利率時代，即便有臨時突發事件造成一時的動盪，但相較於SARS當時的貸款負擔條件，現今要面對的償還壓力已相對偏小，且大眾對於這次疫情已有了一定程度的應變能力，在資訊透明度健全的原則下，要對市場造成巨大 衝擊是不太可能的事。

         綜合上述所言，陳孟筠認為新的一年不需要過度悲觀，惟第一季適逢農曆新年、氣候寒冷及武漢肺炎的干擾，房市於第一季會先進行整盤，待第二季再接續2019年的推案動能，反觀觀光旅遊業則須嚴陣以待；根據交通部觀光局統計資料指出，2019年1~11月來台遊客中，中國大陸即佔24.3％(2,610,274人次)，而台灣出國至中國大陸的比例則為23.5％(3,737,227人次)，均不在少數，現階段受限於停止出團至中國大陸及中國大陸旅客禁止來台之影響，再加上2020年暑假延後至7/15，打亂了原本傳統旺季寒、暑假的佈局，使得原本就表現疲弱的觀光旅遊業更是雪上加霜，政府應即早規劃紓困與振興產業之相關政策，以避免擴大損害。

(記者/蕭又安)