市場將轉向，台中剛性需求往換屋及樂齡宅靠近

         「大台中房市交易動態資訊平台」發布2020年7月份大台中房市分析月報，就台中市不動產交易量體及價格進行專業分析。本次各數據統計時間說明如下：買賣登記案件數量統計至2020年6月、建/使照數量統計至2020年5月、實價登錄資料因發布時間差而統計至2020年4月。

         在建物買賣移轉登記數量部分，2020年6月的買賣登記棟數為3,649棟，相較於上月增加20.8％，比2019年同月增加10.1％。本月前三大交易熱區依序為北屯區(586棟)、西屯區(479棟)及大里區(283棟)。累計2020年上半年買賣登記棟數為20,120棟，比2019年同期僅小幅領先84棟，年增率0.4％，雖然房市買氣稍有停滯，但觀察近期的交易量已可見逐漸回穩跡象，呈連續兩個月正成長，隨著疫情趨緩，市場也將逐漸活絡。

         建照、使照量部分，2020年5月建照為1,829(戶)，月增30.9％，年增60％；使照為804(戶)，月增3.6％，年減49.3％。本月建、使照雙雙止跌回升，進一步觀察建照核發名單可得知，單一個案超過百戶以烏日區挹注最多，為浩瀚豐世紀推出高達502戶產品，其次則為梧棲區(梧棲段2781地號規劃301戶)；而使照完工落成仍係以透天厝產品佔大宗，超過百戶之個案僅2件。

         另累計2020年1~5月建照量合計為11,479(戶)，較2019年同期增加2,693(戶)，年增30.6％；使照量為4,483(戶)，比2019年同期落後957戶，年減17.6％。建商推案量能仍強勁，惟受缺工、缺料影響，工程進度有延遲完工情形。

         依據2020年4月份實價登錄資料顯示，台中市整體建物買賣交易仍以住宅大樓及透天厝產品為主，其成交數量比例分別為39.4％與27.2％，而成交金額比例分別為36.2％與40.8％。2020年4月建物交易總金額為約280億元。

         屋齡2年內之大樓新成屋交易主要集中在大里區、北屯區與北區。大里區過半交易屬親家愛+，成交價為19.4~21.6萬/坪，高價位區跌幅逾2萬/坪；北屯區逾七成交易屬大毅讚幸福，底標~後標主要反映該案行情而有漲幅；北區以元心璽苑交易佔大宗，成交價為19.4~27.3萬/坪，由於高單價個案交易銳減，全區價跌，其中底標~均標下修幅度超過5萬/坪。

         屋齡2年內之透天厝新成屋交易主要集中在梧棲區、大雅區及太平區。梧棲區主力購買總價為950~1,388萬元間，全區表現尚穩；大雅區近八成交易屬三和匯，成交總價為1,225~1,500萬元間，底標有200萬漲幅，其餘區位持平；太平區主力購買總價為1,450~2,300萬元間，本月無總價超過三仟萬元之交易，頂標價格大跌430萬，其餘區位則無明顯變化。

         正心不動產估價師聯合事務所市場研究室陳孟筠經理表示，台中市於2017年7月正式超越高雄市，成為全台第二大城，當時熱議人口紅利對房市是一大利多，但統計近年人口表現，單以人口總數來看的確是逐年成長，但實際在年度的增幅上已有明顯縮減情形，從2016年0.8％的年增率一路下滑(圖三)，2020年截至5月為止，僅增加1,233人，年增率不及0.1％，人口挹注的動能進入停擺狀態；此外，台中的出生率亦直線下探不見起色(圖四)，更是突顯少子化問題加劇。

         然而與此同時，台中建照及開工的住宅H-2類宅數卻是一路攀升(圖五)，除了反映小宅市場的剛性需求外，也可從中一窺未來推案產品的定位走向。其一、目前小坪數產品已明顯飽和，市場上同質性(小坪數)產品過量湧現，形成對換屋族群需求的變相排擠，在歷經2~3年的市場整盤期後，中大坪數的產品有了重新被看到的機會；其二、在少子化及人口高齡化的現實壓力下，未來小宅市場仍將保有一席 之地，惟須轉向規劃適合退休族群的社區產品，樂齡宅的剛性需求不容小覷！

(記者/蕭又安)