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【合建糾紛3】信託履保機制做好做滿 最重要慎選建商

蘋果日報
2020-06-18


         北市大同區豪宅建案「隆美禮御」,過去6年從地主、預售到成屋不斷有糾紛爭議,只要建商一倒閉跑路或是私下抵押借債,幾乎防無可防,往往容易形成呆帳,地主、購屋族則淪為輸家。專家建議,地主開發信託可要求建經公司註記,未來將產權直接交屋給消費者,不須另外經由建商蓋章同意,保障權益;而成屋後買賣不管如何都要經由履保機制,勿便宜行事,不過最重要的仍是慎選建商。


         一般而言,地主合建最直接的保障權益方式是「不動產開發信託」,由建經公司承接,興建期間由信託專戶支付各項工程款、稅捐等相關費用,專款專用於興建建案,信託存續期間至建案已完工並達交屋狀態時止,但一旦起造人換人,雖然合約明訂接手者承接既有合約,但權益不一定能完全確保。


         大台中不動產商業開發同業公會理事長王至亮說:「地主合建糾紛不少,一定要慎選建商口碑信譽,否則更換建商興建不打緊,蓋完後品質不如預期,常常也引發爭端。」他舉例,建築是手工業,地主合建糾紛就在於雙方意見不合,從規劃設計、建材選用,只要信任感不夠就容易破局。


         資產管理公司建議,地主與建商合建時,地主不應將產權先過給建商,並應找律師、金融機構或建經公司等第3方信託,以保障興建期間,雙方資金及產權都能按契約內容執行,就不必擔心其中一方反悔生變,交易更安全。但合建合約內容要越詳細越好,包含要載明坪數持分,且最重要的是要註明「建經公司要將產權,直接交屋給消費者,不用再另外經由建商蓋章同意」,可以省去許多麻煩。


         還有很多民眾認為只有高風險的預售屋或中古屋,才需要履約保證,但其實購買新成屋最好也使用履約保證。正心不動產估價師聯合事務所所長黃昭閔說,曾有民眾跟建商購買新成屋,認為反正房蓋好了、沒風險,不需要履約保證,但若市況不佳,建商融資高卻無力償還貸款,乾脆捲款落跑,民眾可能就追不回預付的自備款。


         新成屋或車位的履約保證多由建經公司擔任公正第3方保管交易價款,買賣方將購屋過程中的全數款項包含簽約定金、用印款、完稅款、尾款等,依序由買方分期匯入履保專戶,直到點交程序完成後,才會將專戶的餘額全數結清交付賣方,確保未經買方同意的狀況下,交屋前價金不被賣方動用,大幅降低賣方在產權過戶後收不到交屋款的風險。


         中信房屋中彰投駐區經理楊乾意表示,成屋不動產履約保證,在買賣契約完成當下,買方隨時可匯入款項至履保戶頭,可對價金負起百分之百的撥付及返還的保證責任,而非僅有保管的責任,不會偏向任何一方,相對透明公正,雙方亦同時會有簡訊通知、上網可查詢等服務,就能清楚掌控款項流程。


(記者/王鈞生)