【合建糾紛3】信託履保機制做好做滿　最重要慎選建商

         北市大同區豪宅建案「隆美禮御」，過去6年從地主、預售到成屋不斷有糾紛爭議，只要建商一倒閉跑路或是私下抵押借債，幾乎防無可防，往往容易形成呆帳，地主、購屋族則淪為輸家。專家建議，地主開發信託可要求建經公司註記，未來將產權直接交屋給消費者，不須另外經由建商蓋章同意，保障權益；而成屋後買賣不管如何都要經由履保機制，勿便宜行事，不過最重要的仍是慎選建商。

         一般而言，地主合建最直接的保障權益方式是「不動產開發信託」，由建經公司承接，興建期間由信託專戶支付各項工程款、稅捐等相關費用，專款專用於興建建案，信託存續期間至建案已完工並達交屋狀態時止，但一旦起造人換人，雖然合約明訂接手者承接既有合約，但權益不一定能完全確保。

         大台中不動產商業開發同業公會理事長王至亮說：「地主合建糾紛不少，一定要慎選建商口碑信譽，否則更換建商興建不打緊，蓋完後品質不如預期，常常也引發爭端。」他舉例，建築是手工業，地主合建糾紛就在於雙方意見不合，從規劃設計、建材選用，只要信任感不夠就容易破局。

         資產管理公司建議，地主與建商合建時，地主不應將產權先過給建商，並應找律師、金融機構或建經公司等第3方信託，以保障興建期間，雙方資金及產權都能按契約內容執行，就不必擔心其中一方反悔生變，交易更安全。但合建合約內容要越詳細越好，包含要載明坪數持分，且最重要的是要註明「建經公司要將產權，直接交屋給消費者，不用再另外經由建商蓋章同意」，可以省去許多麻煩。

         還有很多民眾認為只有高風險的預售屋或中古屋，才需要履約保證，但其實購買新成屋最好也使用履約保證。正心不動產估價師聯合事務所所長黃昭閔說，曾有民眾跟建商購買新成屋，認為反正房蓋好了、沒風險，不需要履約保證，但若市況不佳，建商融資高卻無力償還貸款，乾脆捲款落跑，民眾可能就追不回預付的自備款。

         新成屋或車位的履約保證多由建經公司擔任公正第3方保管交易價款，買賣方將購屋過程中的全數款項包含簽約定金、用印款、完稅款、尾款等，依序由買方分期匯入履保專戶，直到點交程序完成後，才會將專戶的餘額全數結清交付賣方，確保未經買方同意的狀況下，交屋前價金不被賣方動用，大幅降低賣方在產權過戶後收不到交屋款的風險。

         中信房屋中彰投駐區經理楊乾意表示，成屋不動產履約保證，在買賣契約完成當下，買方隨時可匯入款項至履保戶頭，可對價金負起百分之百的撥付及返還的保證責任，而非僅有保管的責任，不會偏向任何一方，相對透明公正，雙方亦同時會有簡訊通知、上網可查詢等服務，就能清楚掌控款項流程。

(記者/王鈞生)