資金氾濫、利息貼地 都會重劃區地價應聲上攻

         台灣抗疫有成，加上央行日前公布五大行庫7月新承做房貸利率為1.359%，為歷史次低水平，資金湧進國內，然而都會區指標重劃區交通建設話題多，吸引建商競價購買土地，根據實價資料統計，從央北重劃區、桃園青埔特區、台中單元12、南科LM特區到高雄亞洲新灣區，漲幅最高達2倍，顯見開發商搶買土地勢在必行。

         觀察實價資料，指標重劃區土地價格在2018年起房市回溫以來皆有明顯漲幅，漲幅至少都在一成以上，其中又以14期重劃區漲幅最為驚人，重劃前後土地交易價格已翻2倍成長，台中市單元12也不遑多讓，從2018年每坪26萬元，大漲60%，達到40萬元，今年建設大爆發的桃園青埔特區，也是北台灣最大黑馬，2018年至今地價上揚53%，此外，央北重劃區、中路特區、小檜溪重劃區、LM特區、亞洲新灣區價漲10.7%~44.1%不等。

         瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛表示，從北中南各區重劃區的土地價格來看，央北重劃區算是最早上車，新店房價基期本來就不低，所以即使IKEA、環狀線利多錦上添花，但漲幅不如其他中南部小老弟。相對來說，桃園市、台中市因為台商回流、產業投資熱、雙北輕移民，再加上交通建設、土地開發同時到成熟甜蜜點，帶動原料價格大爆發，土地漲幅短時間破2成，走勢難檔。

上市建商重壓 央北持續創價

         位於新北市新店區的中央新村北側重劃區歷經5次土地標售，每回標售現場人潮爆滿，創下3次全壘打紀錄，標脫總金額約290.3億元，包括宏普、潤泰、國泰、大陸、長虹、國美、新潤、將捷、遠雄等知名建商插旗，得標、土地買賣交易平均單價年年高漲，其中，以宏普建設30.7億元標下斯馨段28、29地號土地，其中28地號900坪土地的溢價率高達33.1%，單價達161萬元，為歷年標售來最高單價，至於標售總價最高，則為國泰建設以17.6億元標下的106地號，至於土地交易單價最高，也由宏普建設拿下，上月21日以每坪176.5萬元、14.3億元購入810坪土地，刷新區域天價。

         科達機構房產研究中心經理曹鈞富表示，新店央北重劃區因鄰近安坑交流道、環河快速道路及中安大橋，加上銜接捷運小碧潭站、環狀線十四張站，具有雙捷運優勢，週邊周邊居住環境佳，又有IKEA、京站等大型商場進駐，2018年首案每坪成交均價5字頭，今年新案已經成功站穩6字頭，甚至攀上7字頭房價，足見其房市潛力。

建設完工元年 青埔帶頭漲

         桃園重劃區遍地開花，近年中路、經國、小檜溪接連進場，近期新光影城、IKEA旗艦店、X-Park八景島水族館等利多話題，推升整體市場熱絡。觀察各重劃區近2年土地交易，中路、青埔、小檜溪均價皆明顯成長，其中，青埔、小檜溪隨著土地價漲，新案價格已站上4字頭，反觀目前仍有2字頭建案的中路特區，近年揭露多筆億級土地交易，支撐房價補漲態勢強勁。

         中路特區土地交易以中路一段最火熱，自2014年來揭露多達52筆億級交易，包括：中、國泰、京澄接連插旗，形成新興「富人區」，今年3月，新總陽建設也以23.4億元買下大興西路住宅區餘2,500坪土地、換算單價92.2萬元，不僅創中路歷年總價新高，也是今年桃園最大手筆的購地案，替區域房價添撐盤動能。

         中建設機構業務部經理邱淳惠分析，相較之下，中路特區規劃純住宅區、具高綠覆率優勢，居住品質高，且往返機場、高鐵便捷，近期躍成雙北高端客、台商及在地退休大戶置產首選，然而正處開發階段，未來房價上揚有撐。

台中新興重劃區起漲

         北屯地價飆漲的引信從機捷、單元十二開始，其中單元十二因低密度、高綠覆率的特性特別受到豪宅建商鍾情，短短不到2年時間地價從每坪26萬上下漲到每坪40萬元，漲幅高達60％，包括精銳、國泰、鉅虹、華太、雋業都有單元十二新案。

         此外，14期今年初完工配地後，因有台中巨蛋BOT案利多，加上近11期崇德商圈、水湳經貿園區，吸引建商爭相入主，土地單價從重劃前每坪17.3萬元起漲，今年初國泰建設狠砸15.16億元、每坪62萬元購入山西路與崇德六路口2,446坪建地，惠宇建設則以每50萬元購入崇德八路與豐樂路三段路口2,500坪建地，最新一筆成交則是元鈞建設在8月以每坪70.6萬元購入14期住一之一土地。

         正心不動產估價師聯合事務所所長黃昭閔指出，繼國泰建設以區域高價出手後，原本市場人士認為，地主將該行情做為出售參考指標，會造成區域土地市場漲停鎖死，但開發商卻瘋狂追價，主因在於，政府為鼓勵加速開發，提供3年時程容積獎勵20%，亦有面積容獎，面積3,000平分公尺以上，可獲得10%獎勵、4,000平方公尺以上則有15%，至於完整街廓開發則有20%獎勵，因此即便區內土地多為住一之一低密度使用，但有了時程、面積獎勵加持，最高可獲得1.4倍容積，造就每坪60萬元以上紀錄。

         黃昭閔表示，以現有土地取得成本，14期重劃區開價勢必站上4字頭，建商才有利潤可言，加上台中市政府去年起實施宜居政策，未來區內以垂直綠化之高樓大廈為主，將形成新豪宅聚落。

護國神山加持 南台購屋熱

         近年台南善化、新市與安定的房市迅速成長，其中以位在善化、新市交界的「LM特區」7月份的透天開工量高居台南市之冠，並且已有建商搶先購入位在LM特區之後的FG特區萬坪建地，醞釀推案。

         黃舒衛指出，雖然南科LM特區目前漲幅落後，但後發先至可期，因為光台積電一家短短一年內就購地、購廠破百億，先進技術供應鏈成型後，帶動關聯產業及就業人口未來大舉進駐，將是繼竹科之後，台灣另一個高科技驚嘆號。需求結構翻轉之後，不但土地投資熱，連北部建商、代銷都急卡位，後市最為看好。

         至於橫跨高雄市苓雅、前鎮、鹽埕3個行政區的「亞洲新灣區」自2016~2020年間，受惠於高雄展覽館、高雄圖書總館陸續完工啟用，亦有高雄軟體園區、港埠旅運中心、海洋文化及流行音樂中心話題，因此帶動前鎮、苓雅區土地均價上揚，前鎮區的土地成交均價從每坪15.65萬元上漲至每坪20.77萬元，漲幅達32.7%，而另一苓雅區土地成交均價則是從每坪約60.11萬元，上漲至每坪約81.36萬元，漲勢驚人。

專家警示：提防資金收水、投資熄火

         黃舒衛提醒，資金氾濫的現象，短期暫無停歇的狀況，加以各類寬鬆貸款條件，確實助長買方進場情緒高昂，但要特別注意的是未來資金收水、投資需求熄火、區域超大賣壓等各項利空條件浮現時，價格風險不小，建議買方應以自用角度審慎評估，不應對過高、過久的價格漲幅存在一廂情願的期待。

(記者/張瀞勻)