大里擁產業群聚效益 支撐剛性需求買盤

         「大台中房市交易動態資訊平台」發布2020年Q2大台中房市分析季報，就台中市不動產交易量體及價格進行專業分析。根據統計調查資料顯示，2020年第二季建物買賣登記棟數為9,676棟，季減7.4％、年減10％；第一次登記棟數為3,311棟，季減8.7％、年減23.1％。而就單月來看買賣登記棟數表現，2020年8月買賣移轉登記棟數為4,136棟，相較於上月增加1.9％，比2019年同月大增23.7％；本(8)月買賣移轉的前三大熱區依序為西屯區(729棟)、北屯區(652棟)及大里區(493棟)。2020年累計至8月為止，買賣移轉登記棟數共計28,315棟，較2019年同期小幅領先336棟，年增1.2％。

         建照、使照量部分，2020年第二季建照量合計為7,225(戶)，較2019年同期增加3,101(戶)，年增75.2％、季減12.5％；使照量為3,088(戶)，比2019年同期落後473戶，年減13.3％、季增6.4％。而以單月表現來看，2020年7月建照為3,288(戶)，月減17.8％、年增23％；使照為2,675(戶)，月增1.77倍、年增2.71倍。本(7)月使照量突破新高，直逼2,700戶，主要係因於清水區有遠雄之星6(642戶)挹注所致，建照戶數雖有減少情形，但2020年累計至7月為止，建照及使照戶數均優於2019年同期表現，分別領先6,393戶、1,311戶，推案量能仍強勁，但市場賣壓情形亦重。

         依據實價登錄資料分析，2020年Q2成交金額為1,571億，季減6.1％、年減8.7％；成交量為10,684件，季減7.7％、年減11.6％。2020年Q2房屋與土地的成交總金額貢獻度分別為58％、42％，為繼103年Q1後，暌違六年土地佔比再度突破40％，主要係因土地成交價屢創新高，地價飆漲仍無法阻擋積極搶地的情形。

         端看土地成交價格部分，2020年Q2都內土地各類均價表現與上季相比，商業區下跌約3.8萬/坪，農業區持平，其餘則有漲幅；而其他區成長高達7.7萬/坪，主要係因有興富發(惠國段90地號成交323萬/坪；惠民段114~116地號成交232萬/坪、235.6萬/坪)及永豐國際開發(惠國段43、44、47地號成交295萬/坪)購買新市政中心專用區土地而致均價大幅拉高。都外土地各類均價表現與上季相比，乙建持平，甲建及丁建上揚，而丙建、農牧及其他則有下修情形。

         2020年Q2商業區土地均價約41.1萬/坪；住宅區土地均價約25萬/坪；工業區土地均價約17.5萬/坪；農業區土地均價約7.2萬/坪。本季商業區土地仍以衛星區(舊台中縣)交易佔大宗，價格已連兩季下修。

         近年來各類型建物的建坪平均單價為：透天厝單價約23萬/坪，大樓單價約20.8萬/坪，華廈單價約15.6萬/坪，公寓單價約14.2萬/坪。以長期而言，呈微幅上漲趨勢。2020年Q2各類產品單價表現：透天厝略漲0.2萬/坪、公寓及華廈亦成長0.4萬/坪、大樓則持平，無明顯波動變化。

         依據2020年Q2實價登錄資料顯示，台中市整體建物買賣交易仍以住宅大樓及透天厝產品為主，其成交數量比例分別為44％與24.9％，交易以總價500~1,000萬元為主，佔44.8％。

         2020年Q2各行政區屋齡2年內大樓交易案件，以南屯區單價較高，而交易量則集中在北屯區、大里區及南屯區。北屯區前標~頂標主要反映龍寶仁美臻邸個案行情(成交價為31~37萬/坪)，致漲幅高達6萬/坪以上，均標則因有大毅讚幸福交易，帶動價揚逾2萬/坪；大里區近半數交易屬親家愛+，成交價為19.2~21.6萬/坪，影響均標~前標有約1~2萬/坪跌幅，其餘區位續穩；南屯區頂標大幅下修至40萬/坪以下，反觀均標則受想享五期、愛樂OP.1等多案影響，價格顯著攀升至3字頭房價，漲幅10.5萬/坪。

         而分析2020年Q2各行政區屋齡2年內透天厝交易案件(超過25件者)，以南屯區、北屯區及太平區之平均總價較高，本季新屋透天厝交易熱區為清水區、梧棲區及太平區。清水區購買主力帶為846~1,228萬元間，整體呈小漲；梧棲區購買主力帶為970~1,358萬元間，僅前標跌幅較顯(約150萬)；太平區購買主力帶為1,488~2,300萬元間，頂標價格大幅下修430萬，回跌至2,500萬元以內。

         正心不動產估價師聯合事務所市場研究室陳孟筠經理表示，2020年上半年雖受疫情影響，而使房地產成交也出現短暫停滯或衰退情形，然端看台中的建物買賣登記棟數表現，經過4、5月的整盤期，而後已呈逐步回穩狀態，連續兩個月達4千棟大關。

         進一步統計分析，2020年上半年台中前五大交易熱區依序為北屯區(3,348棟，佔16.6％)、西屯區(2,639棟，佔13.1％)、南屯區(1,708棟，佔8.5％)、大里區(1,573棟，佔7.8％)及北區(1,441棟，佔7.2％)，三大屯區仍備受購屋民眾青睞，尤其是有捷運綠運直接受惠的北屯區，不論是中古屋或是新成屋，買氣都當紅不讓。

         值得一提的是，大里區為唯一入選的舊台中縣區域，大里區於縣市升格前，即發展成以居住功能為主、工商業功能為輔之都會型衛星市鎮，後因縣市合併升格以及台中生活圈四號道路(台74線)建設完成，大幅提升與潭子、太平、大里、霧峰等地區之可及性，亦提高台中都會區東側南北向運輸功能，進而強化大里、太平、潭子工業區與中部科學工業園區之聯繫，再加上中台灣首座軟體園區「台中軟體園區」的進駐開發，形成中部地區產業群聚空間效益，建構一條串連西部產業的科技走廊，為大里區帶來龐大商機與就業機會，且當地的重大建設正陸續運作，包含屯區市區化、美樂地計畫、台74線草湖匝道等，可望循著中科模式，由就業人口帶動的剛性需求，對其未來發展產生推波助瀾效應。

         正心不動產估價師聯合事務所市場研究室表示，本次各數據統計時間說明如下：買賣登記案件數量統計至2020年8月、建/使照數量統計至2020年7月、實價登錄資料因發布時間差而統計至2020年6月。

(記者/蕭又安)