新推打房政策效果有限 恐淪為階段性任務

         「大台中房市交易動態資訊平台」發布2020年Q3大台中房市分析季報，就台中市不動產交易量體及價格進行專業分析。本次各數據統計時間說明如下：買賣登記案件數量統計至2020年11月、建/使照數量統計至2020年10月、實價登錄資料因發布時間差而統計至2020年9月。

         2020年第三季建物買賣登記棟數為13,062棟，季增35％、年增18.4％；第一次登記棟數為5,936棟，季增79.3％、年增38.9％。而就單月來看買賣登記棟數表現，109 年11月買賣移轉登記棟數為5,191棟，相較於上月增加4.7％，比2019年同月大增53.4％。本(11)月買賣移轉的前三大熱區依序為北屯區(1,087棟)、西屯區(675棟)及南屯區(501棟)。2020年累計至11月為止，買賣移轉登記棟數共計43,330棟，較2019年同期大幅領先4,317棟，年增11.1％。

         建照、使照量部分，2020年第三季建照量合計為9,358(戶)，較2019年同期增加2,038(戶)，年增1.28倍、季增1.30倍；使照量為6,698(戶)，比2019年同期領先3,538戶，年增2.12倍、季增2.17倍。而以單月表現來看，2020年10月建照為2,504(戶)，月減27.1％、年減37.3％；使照為1,915(戶)，月增40％、年增70.8％。本(10)月建照、使照均以北屯區量最大，其中該區之建照主要係有達麗創世紀挹注，量體高達639戶。2020年累計至10月為止，建照及使照戶數均優於2019年同期表現，分別領先6,326戶、3,954戶。

         依據實價登錄資料分析，2020年Q3成交金額為3,613億，季增2.3倍、年增2.14倍；成交量為23,207件，季增2.17倍、年增1.9倍。2020年Q3房屋與土地的成交總金額貢獻度分別為60％、40％，較上一季分別成長2.38倍、2.19倍，呈房屋及土地交易齊漲狀態。(*註：因實價登錄登載內容進行轉換，致部分交易有重覆出現情形，由於無法進行單季篩選，故預計於年度資料進行總修正)

         端看土地成交價格部分，2020年Q3都內土地各類均價表現與上季相比，住宅區與農業區下滑，商業區及工業區上揚，其他區則為持平表現；都外土地各類均價表現與上季相比，僅丁建大幅下跌3.4萬/坪，其餘類型土地均呈價揚。

         2020年Q3商業區土地均價約48.7萬/坪；住宅區土地均價約24萬/坪；工業區土地均價約18.7萬/坪；農業區土地均價約6.9萬/坪。本季商業區土地價格止跌回升，並再度攀高，價格拉升主因係由於西區有數筆面積較小、有合併效益之土地買賣，單價均破百萬/坪之緣故；而工業區土地價格則已連續三季上揚，並突破前高(2019年Q3)。

         近年來各類型建物的建坪平均單價為：透天厝單價約23.1萬/坪，大樓單價約20.9萬/坪，華廈單價約15.7萬/坪，公寓單價約14.3萬/坪。以長期而言，呈微幅上漲趨勢。2020年Q3各類產品單價表現中，以公寓漲幅逾1萬/坪最多，透天厝成長0.7萬/坪，大樓及華廈則略漲0.4萬/坪。

         依據2020年Q3實價登錄資料顯示，台中市整體建物買賣交易仍以住宅大樓及透天厝產品為主，其成交數量比例分別為52.3％與25.1％，交易以總價500~1,000萬元為主，佔42.5％。

         2020年Q3各行政區屋齡2年內大樓交易案件(超過200件者)，以南屯區單價較高，而交易量則集中在北屯區、西屯區及南屯區。北屯區有數案(富宇山河匯、惠宇樂觀、大毅讚幸福…等)交屋，惟與上季相比呈全區價跌，其中又以後標~前標跌幅超過3萬/坪最多；西屯區高價位區因反映國聚之悅、大城仰雲、My勝美等案交易行情，故大幅下修至3字頭水平；南屯區以興富發博識交易佔大宗，並有麗寶微笑城市、惠宇一森青等案挹注，底標~前標漲幅均超過2萬/坪。

         而分析2020年Q3各行政區屋齡2年內透天厝交易案件(超過60件者)，以南屯區、北屯區及大里區之平均總價較高，本季新屋透天厝交易熱區為清水區、太平區及梧棲區。清水區購買主力帶為860~1,130萬元間，表現與上一季相當；太平區購買主力帶為1,298~1,695萬元間，因本季以總價低於1,600萬元交易為主，故價格普遍有下修情形；梧棲區購買主力帶為870~1,230萬元間，僅均標價持平，其餘區位則約有100萬左右之跌幅。

         正心不動產估價師聯合事務所市場研究室陳孟筠經理表示，近期預售屋紅單的效應仍持續延燒，也促使國發會提出一系列的「健全房地產市場方案」，包含短期的立即作為(強化預售屋稽查、實價登錄修法等)與中長期的實施內容(檢討房屋稅率、建立私法人購買住宅核准制度等)，然而從歷史經驗窺探本次打房政策的結果論，仍屬溫和手段，並無法達到抑制作用。

         回顧政府歷次打房所採取的手段，包含禁建、緊縮融資、空地限期興建、追查資金來源等，使房地產實質走入了谷底期，但是整體經濟的景氣循環是有關聯性的，若房價下跌幅度太大，恐連帶影響銀行的逾放比率攀升，銀行的倒閉風險也會隨之提升，此時政府就又會出手拯救房市，例如：低利率補貼、增值稅減半等利多政策，房市的榮景又會再次興起。

         陳孟筠認為，各階段打房的時空背景皆有所不同，不應該僅用「換湯不換藥」的手段就想抑制房價，沒有從源頭去改善問題，後續只會重覆上演同樣的戲碼。目前各方政策都只做了半套形式，以實價登錄為例，揭露的基準不一，造成部分交易資訊被隱匿，且登錄的資料也未再次核實，出現諸多明顯錯誤資訊，對於導正房市也是阻力之一，建議政府出手打房之際，也應通盤思考政策推行後的利與弊，避免出現左手實施打房政策、右手推行利多政策之情形，且政府應適度遏止炒作，但不可過於干預房市，否則將影響市場自由機制的發展，並也可能傷及無辜，造成自住買盤也將一併流失。

(記者/蕭又安)