房租多少合理？中市首推租金自動估價系統

         隨著房價逐年高漲，租屋成為大多數人居住型態，但租金多少才合理？民間待租平台及不動產業者6日公布「台中市標準房租金水準區間表」資訊，將導入租金自動估價系統，由系統直接計算待租物件合理租金範圍，預計在上半年完成專利申請，開放民眾免費使用，打造健康的租賃市場環境。

         台中市租賃住宅服務商業同業公會理事長鄭俊杰說，目前租金大概都是房東說了算，或以左鄰右舍行情為租金，有的則是房子貸款金額，再加一成租金，以房養房，舉例2萬元房貸，房租收2萬2000元，兩萬元繳房貸，2000元放口袋收益，房客租屋時被動式的接受租金，如何以合理租金，租到理想房子。

         逢甲大學土地管理學系副教授朱南玉說，資訊的透明度應愈來愈高，一般大眾租賃市場，可以研究應用建立租金價格指數，朝自動估價系統，帶動全台租金研究和起端。

         租屋有各種大小環境的條件，包括有的租屋空間，提供養寵物的坪效，空屋或附家具都會反映在租金上，標準房的格局也依各行政區地點而不同。

         蔡英文總統上任以來，提出包括興建社會住宅、推動都市更新、制定租賃專法等住宅政策主軸，目標是逐步實現居住正義，達到住者適其屋之目的。其中，社會住宅提出8年20萬戶的計畫，由中央與縣市政府合作興建12萬戶及包租代管民間空餘屋8萬戶來達成。

         內政部在2018年6月27日起正式施行《租賃住宅市場發展及管理條例》，包租代管業開始蓬勃發展，深具商業潛力，但目前租賃市場缺少較具指標性的公開資訊或租金評定標準可供參考，欠缺一致性的標準化流程，包含租賃成交物件資料庫的整合、租賃條件有別之租金調整方法、租金價值合理性評估等。

         為能健全租賃公平交易市場、建置公開透明交易資訊及修正租賃市場現況，台中市租賃住宅服務商業同業公會委任正心不動產估價師聯合事務所，共同研擬一套租金檢討與分析機制，提供予房東、房客、業者、政府單位參考。

         為精確評估租賃物件租金的變動情形，避免因「量」或「質」變化干擾造成租金的誤差，固定品質是編製租金水準區間的核心觀念。

         租賃主流市場多以「權狀面積」進行交易，忽略各該租賃物件的公設空間、車位等共有部分面積並不相同，若將所有面積混為一談，將使租金評定結果有所偏失，也有違以「實際居住空間」進行租金價值合理性評定的實益性。

         鄭俊杰表示，政府為有效活化空屋使用率，解決買不起房的高租賃需求，去年底推出升級版的「包租代管333」利多政策，藉由稅務減免、費用補助及專業代管服務形成強大誘因，吸引民眾將空屋投入租賃市場。

         台中市不動產仲介經紀商業同業公會理事長吳本源指出，實價登錄揭露的租賃案件，僅限於由不動產仲介業居間成交的受託案才須申報租賃資訊，有許多自租的租賃交易案件成為漏網之魚。

         實價登錄雖已進行修法，仍較偏重於房屋買賣上的保障，忽略落實租屋資訊透明化的重要性，建議修法應通盤檢討，不應只針對單一目標進行修正。

         台中市地政士公會理事長藍翠霞強調，實價登錄已修法，將買賣交易資訊的申報登錄責任回歸到買賣雙方，但對私人租賃交易資訊並無進行明確的規範，比對現況已登錄的租賃交易資訊，也出現錯誤狀況，實價登錄具指標性的官方公開平台，若無法改善錯誤率高的問題，無法達到揭露正確交易資訊給民眾的目的。

         台中市不動產代銷經紀商業同業公會理事長蘇興民認為，房價逐年高漲，租屋已成為大多數人的居住型態，部分民眾選擇將多餘的資金投入房地產作為出租投資之用，如果租金評定能有標準規範，在計算租金投資報酬率上能更加準確。

         正心不動產估價師聯合事務所所長黃昭閔強調，不動產買賣市場已較為穩定，價值估算有「不動產估價技術規則」為規範，反觀不動產租賃市場的價值估算與方法則並無詳細規定。

         黃昭閔說，租金研究係依照《不動產估價技術規則》、民間待租平台揭露的物件基本資訊，以及不動產領域專業人士提供的方向，制定相關租金查估辦法，未來將導入租金自動估價系統，由系統直接計算待租物件的合理租金範圍。

         由於該套系統已針對待租物件的各項條件逐一修正並量化調整，較為貼近真實租金行情，可藉此作為租賃雙方協商租金價額的依據，可運用於租賃續約時，租金調整的協調基礎，與相關產業打造健康的租賃市場環境。

         正心不動產估價師聯合事務所經理陳孟筠強調，實務運用「台中市標準房租金水準區間表」，發現單一行政區涵括數個商圈，以西屯區為例，該區即有中科、東海、逢甲、七期等商圈，依各自的商圈屬性而言，理應會呈現出不同態樣的租金高低差異，但易因高租賃熱區造成評定單價區間較高。

         此外，部分行政區因有新的重大建設挹注，造成當地租金翻漲，其中又以清水區及梧棲區的新成屋租金漲幅變化最多，這些行政區的區間範圍，尚無法即時反映租金行情。

         陳孟筠說，未來會朝向以「商圈」獨立分析，更真實體現出租賃市場行情，避免部分商圈租金行情被稀釋弱化，或過度拉抬的現象。

         繼2018年「大台中房市交易動態資訊平台」結合不動產業界四大領域-仲介、代銷、地政士及估價師後，2021年起再次升級，強大的生力軍─台中市租賃住宅服務商業同業公會將會加入該平台成為合作夥伴之一，將以「買賣」與「租賃」雙軸線方式進行房市分析，推動買賣及租賃市場資訊更健全。

(記者/盧金足)