大台中新案規劃宜跳脫制式框架

         「大台中房市交易動態資訊平台」發布2021年2月份大台中房市分析月報，就台中市不動產交易量體及價格進行專業分析。本次各數據統計時間說明如下：買賣登記案件數量統計至2021年1月、建/使照數量統計至2020年12月、實價登錄資料因發布時間差而統計至2020年11月。

         在建物買賣移轉登記數量部分，2021年1月的買賣登記棟數為5,536棟，為繼2015年12月(8,004棟)以來的次高點，與上月相比增加4.6％，比2020年同月大幅增加96.2％。本月前三大交易熱區依序為北屯區(1,788棟)、西屯區(509棟)及南屯區(420棟)。

         建照、使照量部分，2020年12月建照為3,654(戶)，月增37.6％，年增19.5％；使照為1,797(戶)，月增22.4％，年增56.1％。建照已連續兩個月正成長，其中西屯區躍升為推案戶數最多之區域，主要係有「市政1號院」挹注466戶所致，而12月建照量於海線地區(沙鹿、梧棲)也推出百戶社區，單區案量均超過300戶；另觀察使照核發名單，北屯區仍為新成屋賣壓大之區域。

         累計2020年全年建照量合計為33,650(戶)，與2019年相比大增8,155(戶)，年增32％；使照量為17,868(戶)，比2019年領先4,054戶，年增29.3％。值得注意的是，自2015年以來，建照量連續五年攀升，成長了2.64倍，約增加2萬戶的量體，顯現出市場快速且過度集中推案的問題，各案場開工時程無法分流進而造成搶工潮，也帶動相關物料諸如鋼筋的需求面大增而致價格飆漲，更是助長了房價的上漲速度，形成惡性循環。

         依據2020年11月份實價登錄資料顯示，台中市整體建物買賣交易仍以住宅大樓及透天厝產品為主，其成交數量比例分別為58.5％與23％，金額比例分別為55.9％、34.1％。2020年11月建物交易總金額為約688.1億元。

         屋齡2年內之大樓新成屋交易主要集中在南屯區、南區與西屯區。南屯區近七成交易屬「麗寶微笑城市」，成交價為18.5~26.1萬/坪，全區轉跌，尤以後標及均標跌幅約9萬/坪最多；南區適逢「櫻花孩子王二期」交屋潮，成交價為21.6~27.1萬/坪；西屯區有「大城仰雲」及「My勝美」進場交易，成交價分別為30.9~39.4萬/坪、27~36.8萬/坪，中高價位區走揚。

         屋齡2年內之透天厝新成屋交易主要集中在大肚區、清水區與龍井區。大肚區主力購買總價為840~965萬元間，本月有「鑫里仁」及「御墅人文」交屋潮，成交總價分別為796~965萬元及848~1,320萬元；清水區主力購買總價為836~1,200萬元間，均標以下轉跌，高總價區因反映鎮新南路116巷(名璟建設)個案行情而價揚，該案成交總價為1,200~1,730萬元；龍井區主力購買總價為750~1,060萬元間，本月略有漲幅。

         正心不動產估價師聯合事務所市場研究室陳孟筠經理表示，雖然2020年底政府打炒房政策讓大家措手不及，然而考量開發時程、營運推動等問題，既有的推案計畫亦無停擺的空間，惟為因應政府的限貸令規定，建商須保有更多的自有資金方能進行購地行為，故先前成功的「低自備」銷售模式也將陸續減少並逐步退場，目前建商面臨的問題不單單只是銷售端的考驗，也遇到興建期物料與工資價齊揚的狀況，快速完銷反而限縮了利潤空間，形成兩難格局。

         端看近期的推案市場動態，下一波的推案重點將落在當年被視為台中市區內最後一塊未開發的處女地、歷經三位台中市長世代交替的「水湳經貿園區」，近期已陸續動工及啟用區內相關公共設施，諸如：面積比大安森林公園大2.58倍的中央公園已於2020年12月正式啟用、台中綠美圖施工中並預計於2022年完工、水湳國際會展中心施工中並預計於2023年完工…等，成為台中推動「智慧、低碳、創新」的首重之區。區內交易情形現況均以未開發土地為主，最主要交易範圍則落在生態住宅專用區、文化商業專用區以及創新研發專用區，大部分標的於過去15年開發時程中，開發商、投資者、建商等各界早已提前插旗布局。

         進一步分析區內的交易脈絡情形，兵家必爭之地非「文化商業專用區」莫屬(文商段土地)，該區規劃有第一種文化商業區至第三種文化商業區，座落位置正臨中央公園，且預計未來規劃國際精品商店街，又為捷運橘線初擬規劃行經路徑，各項利多推波助瀾抬升成交價格，端看民國2020年下半年文商段土地成交單價普遍突破200萬元/坪大關，與上半年成交單價相比，漲幅逼近10％，更曾於同年7月於短短兩日內，接連刷新最高成交單價紀錄。

         而位處南側的「創新研發專用區」(創研段、逢大段土地)中挾帶兩大文教區街廓，分別由逢甲大學及中國醫藥大學取得，而中國醫藥大學教學研究大樓「吸睛」程度早已帶來相當討論熱度，且師生已進駐水湳校區開始運作，周邊創研段、逢大段土地雖獵地程度未及文商段熱絡，然該地段連接發展成熟之西屯區都市計畫與逢甲商圈，未來勢必為水湳經貿園區最先發展完成區域，平均土地成交單價逢大段約在85萬元/坪至95萬元/坪間，而創研段僅有三筆交易，成交單價區間約75萬元/坪至85萬元/坪。

         最後北側的「生態住宅專用區」(生態段土地)定義為低密度高質量地區，其容積率僅有140％至280％，預計為別墅特區，與文化商業專用區的高樓大廈形成強烈對比，而生態段土地因規劃關係，土地面積規模普遍較小，總價較其他專用區親民，成交量屬中等，除大坪數土地有較明顯價格波動外，其餘普遍成交單價落於46萬元/坪至60萬元/坪。

         陳孟筠認為，水湳經貿園區與單元八、十四期重劃區形成帶狀密集推案開發區，隨著愛買水湳店正式營運，改善了當地區域機能稍嫌不足的問題，並有望成為領頭羊，擴大商圈發展；而回歸到產品設定，未來此區推案應朝向更為精緻型的規劃，須跳脫出七期的框架，以有別以往的設計或服務，才能從選擇性眾多的市場中脫穎而出。從此次疫情延伸後續的需求面評估，可發現熱門的渡假型休閒不動產極受消費者青睞，不論是頂級抑或是親民價格，就連平日也是一房難求，雖然在都市中難以生成相同條件的渡假環境，但創造「生活感」卻沒有門檻限制，如何妥善運用當地特色，並能讓人願意靜下心長時間待著，營造出放鬆的空間，也為其一可強化的規劃方向。

(記者/蕭又安)