受惠交通與都市擴張發展 台74線沿線土地買賣熱

         「大台中房市交易動態資訊平台」發布2020年大台中房市分析年報，就台中市2020年整年度不動產交易量體及價格進行專業分析。

         在建物買賣移轉登記數量部分，2020年整年度買賣登記棟數為48,623棟，第一次登記棟數為20,197棟，與2019年相比分別年增11.9％、年增26.8％，前三名交易熱區依序為北屯區(8,162件)、西屯區(6,775件)及南屯區(4,522件)。

         2020年建照戶數為33,650(戶)、使照戶數為17,868(戶)，其中建照量已連續五年攀升，2020年再度刷新歷史記錄，主要與建商為因應目前剛性需求的低總價門檻，轉推小坪數、戶數多的產品有關。

         依實價登錄資料分析，2020年各季交易量與總金額分別為Q1：11,570件、總金額約1,673億；Q2：10,684件、總金額約1,571億；Q3：14,947件、總金額約2,468億；Q4：16,079件、總金額約2,403億，其中第三、四季量能持續噴發並突破前高(2019年Q4)。端看2020年全年表現，成交總金額高達8,115億，較2019年大增約1,300億，年增19.2％，而成交總量則為53,280件，亦成長超過4,800件，漲幅10％，兩數據的年度表現均再創歷史新高。

         在土地成交價格部分，2020年Q4都內土地各類均價表現與上季相比，住宅區大幅攀升至3字頭、商業區下修逾10萬/坪、工業區小跌、農業區小漲、而其他區則因於西屯區有數筆高單價交易致均價大幅拉升；都外土地均價與上季相比，乙建下跌約2萬/坪、丙建大漲4.6萬/坪，主要係龍井區遊園南段交易影響所致、農牧用地上揚約1萬/坪、其他略跌、甲建及丁建則續穩。

         2020年Q4商業區土地均價約37萬/坪；住宅區土地均價約32.3萬/坪；工業區土地均價約17.8萬/坪；農業區土地均價約8.3萬/坪。本季商業區土地價格大幅下修；住宅區土地價格一舉突破30萬/坪，攀升至歷史新高，進一步觀察交易資料，可發現高單價之交易面積均以小坪數為主，推測應為整合鄰地所用，故成交單價偏高；工業區土地價格終止連三季上揚，小跌約1萬/坪；農業區則小漲約1萬/坪。

         近年來各類型建物的建坪平均單價為：透天厝單價約23.3萬/坪，大樓單價約21萬/坪，華廈單價約15.8萬/坪，公寓單價約14.5萬/坪。以長期而言，呈微幅上漲趨勢。2020年Q4各類產品單價表現：以透天厝漲幅達1.5萬/坪最多，華廈成長0.8萬/坪，公寓及大樓則分別略漲0.4萬/坪及0.3萬/坪。

         2020年全年度原台中市區屋齡2年內大樓交易案件(超過300件者)，以南屯區單價較高，而交易量則集中於北屯區、南屯區及西屯區。北屯區適逢數案(總太2020、惠宇樂觀、國泰PLUS、富宇山河匯、大毅讚幸福…)爆量挹注，後標~頂標漲幅均超過3萬/坪；南屯區2020年受高單價個案進場交易致價格拉升，本年度進行修正而有回跌情形，全區跌幅約2.9~7.9萬/坪；西屯區後標~前標表現轉弱，以均標價跌逾2萬/坪最多。

         2020年全年度原台中縣區屋齡2年內大樓交易案件(超過200件者)，以潭子區單價較高，而交易量則集中於大里區、清水區及烏日區。大里區適逢數案(勝美有禮、茂美洋、親家愛+、精銳軟園1號A&B區、允將康泊…)進場交易，惟與2020年相比，成交單價較低，故底標~前標價格均下修超過2萬/坪；清水區表現與2020年相當；烏日區近九成交易為1字頭房價，故全區價格進行下修，跌幅為1.2~3.3萬/坪間。

         而分析2020年全年度各行政區屋齡2年內透天厝交易案件(超過140件者)，以北屯區、大里區及太平區之平均總價較高，交易熱區前三名依序為清水區、梧棲區及龍井區，以海線地區為主。清水區購買主力帶為835~1,130萬元間，整體表現與2020年相當；梧棲區購買主力帶為872~1,220萬元間，總價超過仟萬之交易比例增，均標以上價揚，尤以頂標漲幅達200萬最多；龍井區購買主力帶為800~1,030萬元間，均標以上區位成長均超過100萬，其中高總價區已突破仟萬門檻。

         正心不動產估價師聯合事務所市場研究室陳孟筠經理表示，依據2020年全年度實價登錄資料回顧屋齡2年內新屋總價交易狀況，仍係以總價低於仟萬較受消費者青睞，其中又以總價500~1,000萬元間佔大宗，各類建物交易總價帶及交易熱區概況如下：

(1)住宅大樓新屋市場主力為 500~1,000萬元間，並集中於北屯區(23.6％)、大里區(13.9％)及南屯區(12.6％)。

(2)華廈新屋市場主力為500~1,000萬元間，並集中於沙鹿區(24.2％)、大里區(20.7％)及大肚區(12.9％)。

(3)透天厝新屋市場主力為1,000~1,500萬元間，並集中於大雅區(13.2％)、梧棲區(13.2％)及太平區(12.5％)。

*註：公寓因交易量少未列出。

         若進一步以年度交易分析近四年來的建物成交總價落點(不分屋齡)，長期以來均以500~1,000萬元交易為主，佔比皆達四成以上，其次則為總價1,000~1,500萬元間，佔比約兩成。值得注意的是，端看總價超過3仟萬之交易情形，歷年來基本交易件數水平為1,000件，在熱推小坪數、低總價之際，雖然高總價市場交易件數看似無明顯衰退，但進一步探究高總價市場之交易產品類型，可發現2019年總價超過3仟萬之交易主要由住宅大樓貢獻，成交件數為662件，佔比54.5％，而透天厝則成交508件，佔比41.8％；反觀2020年表現，總價超過3仟萬之交易主要由透天厝貢獻，成交件數為940件，佔比54.7％，而住宅大樓則成交746件，佔比43.4％。由此結果可得知大坪數住宅大樓產品確有削減，與近期現況市場主流為小坪數之需求相符。

         另外，分析2020年台中市可開發土地之交易分布情形，篩選都內土地中的住宅區與商業區，以及都外土地之建築用地(例如：甲建、乙建…等)，可發現台74線沿線地區土地交易十分熱絡。陳孟筠表示，台74線為台中都會交通命脈，可串聯彰化及台中數個行政區形成環狀生活圈，而2020年土地高密度交易以台74線沿線為主，可顯見交通便利性為建商購地優先考量條件之一，此外，也由於新興開發地區位處於台74線周邊，例如：水湳經貿園區、捷運機廠站、14期重劃區…等，故形成明顯的帶狀交易熱點；而原台中縣地區則以清水區、梧棲區與沙鹿區之交界地帶交易最熱，主要受台中港重劃區利多因素拉抬購地意願。

(記者/蕭又安)