打炒房重拳一波波　建商兩步驟求生

         房地合一2.0修法決議於7月1日上路，且將回溯至2016年後取得的房地，消息一出，不少人認為市場會趕在期限前交易避稅，使交易量增加。不過建商早就在央行祭出限貸令時，就嗅到風向，紛紛改變求生模式，兩步驟朝地主合建開發、邊建邊售的模式生存。

         正心不動產估價師聯合事務所市場研究室經理陳孟筠分析，以單月增減量去探究房貸與建築貸款餘額，可發現自去年12月實施限貸令以後，今年1、2月的房貸及建築貸款餘額月增量，均呈現大幅縮減，且已連續2個月下滑，代表確有收斂情形。

         瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛認為，在央行限貸及房地合一2.0雙重壓力下，住宅投資、置產需求可能趨緩，相對之下，以台中商用市場來說，新供給長期不足，未來自用、租賃市場仍有極大成長空間，帶動投資人樂觀搶進，從昨日台中市政府配餘地標售就可看出，轉進商用市場的趨勢非常明確，只要使用分區有「商」的，全部高價標脫。

         陳孟筠認為，隨著限貸令擴大施行，除上市、櫃大型建設業外，未來建商採與地主合建的開發方式將會增加，一部分可解決自有資金不足的問題，且也不受限貸令規範。

         陳孟筠說：「預售屋納入房地合一新制規範，對自住客來說，此時機相對較有議價空間，但降幅十分有限。」主因為預售屋採「先銷售後興建」的模式，目前營建成本仍持續上揚， 考量後期實際發包成本，建商也沒有太多的讓利空間。

         不過近期台中地區也開始出現「先建後售」、「邊建邊售」的建案，也是要抑制高漲的成本。陳孟筠說：「觀察成屋市場不受浮動成本的干擾，在這一波政策下成屋市場的房價，有望回檔修正。」

(記者/陳筱惠)