不動產新制上路 業界：投資客退場、房價拉升速度放緩

        房地合一稅2.0及實價登錄2.0正式上路，在疫情與不動產新制的雙重影響下，台中不動產業界普遍認為，口袋不深的投資客將會大幅退場，僅剩剛性需求支撐買盤，而房價拉升速度也將放緩。

        台中市不動產代銷經紀公會理事長蘇興民認為，除了投資客退場、房價拉升速度放緩之外，由於疫情嚴峻，實施人流管制致看屋組數銳減，加上建照延長措施，建商推案腳步也會跟著放慢。另因應實價登錄新制、缺工及物價上漲，建商紛紛調整定價策略，未來會有越來越多建商採「不二價」來控管議價問題，以及採「先建後售」方式，以避免興建成本漲幅過大而吞噬掉利潤的情形。

        台中市地政士公會理事藍翠霞指出，央行3月實施第二波信用管制後，第2季每月的交易量仍處於高水位，平均值達4,300戶量能，跟去年同期相比，平均每個月多出1,000戶交易量，顯示房市的轉手流通率極高。若再以第一次登記總量(包含新成屋產權登記)資料交叉比對，可發現目前市場上交易物件並非是新成屋在挹注拉抬，反而是中古屋交易十分熱絡。

        由於預售屋物件尚未有實質產權登記，因此並無具體的轉讓交易數量可供參考，形成一個看不見的盲點。這幾年也因為通膨帶動房價，中古屋追價情形遠高於原預售階段價格，不利房市長期發展，期盼透過實價登錄2.0上路，能稍加導正市場交易秩序。

        台中市不動產仲介經紀公會理事長吳本源表示，三級警戒直接衝擊飯店旅宿、餐飲業等，停業、轉讓、出脫持股等情形不在少數。疫情衝擊實體店面來客量，商家無力負擔高額租金而有閉店潮，店面租金與房價也因此一落千丈。再者，以大宗的中古屋住宅市場來看，疫情因素嚴重影響帶看流程，多數社區管委會決議禁止外人進入社區看屋，造成第2、3季交易量可能大幅萎縮，甚至嚴重窒息，但若屋主因疫情而有急賣情形，將有望撿到便宜價。

        台中市租賃住宅服務公會理事長鄭俊杰則認為，土地價格推升未來房價，政府透過交易資訊透明化、調高資本利得稅、實施信用管制等來抑制房價上揚的力道有限，造成年輕族群相對剝奪感，只能望屋興嘆。未來如何輔以增加社會住宅、租金補貼等政策，來解決弱勢族群住的問題，成為實施居住正義的重要課題。

         另外，房地合一稅新制上路，受限5年高額稅金閉鎖期，若未能即時趕在7月1日逃命潮前脫手獲利了結的，也有機會折衷「以租代售」方式，等5年後帶租約轉售，5年內做保值與增值的空間，將有助於包租代管市場。

         中台灣不動產估價師公會理事長黃昭閔說，美中貿易戰引發的轉單效應，促使台商回流與促進在台投資計畫，加上去年台灣防疫得宜，國際電子訂單旺盛，帶動工業不動產需求大增。為因應國際供應鏈的擴廠需求，部分都會區的工業用地供不應求，更是出現價格高於住宅區的怪異現象，未來隨著工廠管理輔導法上路，特登工廠亦為一大商機。

        正心不動產估價師聯合事務所市場研究室經理陳孟筠補充，在本土疫情爆發前，房市相當暢旺，各大案場接連動工，加上工業擴廠需求，缺工問題反而雪上加霜，鋼筋工、模板工、電焊工等價碼持續上漲，營造廠為避免延誤工程進度，只能加價搶人。在工、料雙漲的艱難情況下，加上政府對於營造業者的撥款條件本就嚴格限縮，如果工料價格漲幅無法緩解，亦難以從銀行獲取資金，使得營造業者背腹受敵，缺口持續擴大，易增加營造廠週轉不及的隱憂，影響層面甚廣，須嚴陣以待。

(經濟日報/宋健生)