不動產新制上路 專家獻策

         今年 7 月 1 日起「房地合一稅 2.0」及「實價登錄 2.0」政策正式上路，再加上疫情衝擊，下半年房市走勢如何？專家紛紛獻策。

        台中市不動產代銷經紀商業同業公會理事長蘇興民表示，打炒房政策主要為抑制炒短線投資客，預料口袋不深的投資客將會大幅退場，僅剩剛性需求支撐買盤，房價拉升速度也將放緩。此外，由於此次疫情嚴峻，實施人流管制導致看屋組數銳減，加上建照延長措施，建商推案腳步放慢。

        更重要的是，因應實價登錄新制、缺工及物價上漲， 建商調整定價策略，將採「不二價」來控管議價問題，以及採「先建後售」方式推案，以避免興建成本漲幅過大，而吞噬掉利潤之情形。

        台中市地政士公會理事長藍翠霞也指出，以今年 5 月國內本土疫情爆發作為分水嶺，本月的買賣交易量依舊向上攀升。

        而央行在今年 3 月實施第二波信用管制後，110 年第二季每月的交易量仍處於高水位，平均值達 4,300 戶量能。跟去年同期相比，平均每個月多出 1 千戶的交易量，顯示出房市的轉手流通率極高，

        若再以第一次登記總量包含新成屋產權登記資料交叉比對，可發現目前市場上的交易物件並非是新成屋在挹注拉抬，反而是中古屋交易十分熱絡。由於預售屋物件尚未有實質的產權登記，故並無具體的轉讓交易數量可供參考， 形成一個看不見的盲點。

        這幾年也因為通膨帶動房價，中古屋追價情形遠高於原預售階段價格，不利於房市長期發展，藍翠霞也盼透過實價登錄 2.0 正式上路，能稍加導正市場交易秩序。

        臺中市不動產仲介經紀商業同業公會理事長吳本源則認為，三級警戒直接衝擊「與人連結」之相關產業，諸如飯店旅宿、餐飲業等，紓困補助金仍填不上虧損缺口，停業、轉讓、出脫持股等情形不在少數。且疫情衝擊實體店面的來客量，商家無力負擔高額租金而有閉店潮，店面租金與房價也因此一落千丈。再者，以大宗的中古屋住宅市場來看，疫情因素嚴重影響帶看流程，大多的社區管委會決議禁止外人進入社區看屋，造成第二、三季交易量可能大幅萎縮，甚至嚴重窒息。但若有屋主因疫情而有急賣情形時，將有望可撿到便宜價。

        臺中市租賃住宅服務商業同業公會理事長鄭俊杰也強調，土地價格推升未來房價，政府透過交易資訊透明化、調高資本利得稅、實施信用管制等來抑制房價上揚的力道有限，造成年輕族群相對剝奪感、望屋興嘆，如何輔以增加社會住宅、租金補貼等政策來解決弱勢族群住的問題，為實施居住正義的重要課題。再者，房地合一稅新制已正式上路，受限 5 年高額稅金閉鎖期，若未能即時趕在 7/1 逃命潮前脫手獲利了結的，也有機會折衷「以租代售」方式，等 5 年後帶租約轉售， 5 年內做保值與增值的空間，將有助於包租代管市場。

        中台灣不動產估價師公會黃昭閔理事長表示，美中貿易戰引發的轉單效應，促使台商回流與促進在台投資計畫，加上去年台灣防疫得宜，國際電子訂單旺盛，帶動工業不動產需求大增。為因應國際供應鏈之擴廠需求，部分都會區的工業用地供不應求，更是出現價格高於住宅區之怪異現象，未來隨著工廠管理輔導法上路，特登工廠亦為一大商機。

        此外，本次疫情促使宅經濟崛起，物流、外送、電商業績逆勢上揚，亦帶動具倉儲、貨運功能之商用不動產需求大增。值得注意的是，台灣面臨「五缺」(缺工、缺電、缺水、缺地、缺人才)問題， 如未能即時解決，將不利於投資環境，台灣恐被排除在擴廠的地區名單之外，不可不慎。

(中國時報/謝坤成)