失控的地價　打炒房政策恐衝擊購屋族成「貸款孤兒」

         近期央行基於銀行不動產貸款增幅仍大為由，進行第3波打炒房措施，其中也限縮了購地貸款成數從65成將至6成，但專家指出，失控的地價未受到影響，即便限縮貸款成數，導致銀行放款水位達到臨界點時，恐將產生排擠效應，波及一般民眾的購屋貸款成為貸款孤兒。

         依照目前的房市環境，以開發商角度評估，就算地價節節高漲甚至屢創當地新高價，還是不乏多組人馬競價，正心不動產估價師聯合事務所市場研究室經理陳孟筠直指「限貸政策忽略了最根本的原因，即為失控的地價」。陳孟筠說，雖然央行限縮了購地貸款成數，但若土地單價持續上揚，即便新制上路，最後核貸出來的金額仍是會高於打炒房前。她舉例說明，以相同500坪土地比較，打炒房前一坪50萬元，總價來到2.5億元，可貸款6.5成，等於貸款金額為1.625億元，在打炒房後一坪土地漲價到65萬，相同土地面積500坪，總價來到3.25億元，而貸款限縮為6成，等於貸款金額為1.95億元，仍高於打炒房前的1.625億元。這代表，不動產新增貸款金額依舊會往上攀升，無法有效達成控制貸款增幅的良意。

         而根據銀行法第72條之2有關「住宅建築及企業建築放款」的限額規定，銀行房貸餘額不可超過存款與金融債的30%，過去銀行警戒線多控制在28~28.5％，若銀行放款水位達到臨界點時，恐將產生排擠效應。對於一般購屋民眾來說，辦理貸款的門檻將會提高，甚至可能出現銀行放款額度僅保留給VIP客戶申貸之情形，陳孟筠建議出手買房或購地前，應先了解配合銀行的相關貸款規定，以免變成貸款孤兒。

         對此，信義房屋文心中清店店長謝明哲分析，以台中來說，預售屋市場受限土地、原料雙漲，開價漲幅速度超越以往，尤其是新興重劃區，在預售市場帶動下讓鄰近中古屋房價迅速上揚。謝明哲說，受到區域整體帶動，中古屋屋主心態也隨之轉強，就如同地主之於開發商一樣，購屋族的確要多準備1成現金，避免貸款成數不足的情況。而營建業也喊冤表示，在地主坐地起價的情況下，公司要生存就必須進補「原料」也就是土地，在既有成本下加上合理利潤，「房價回不去」是事實，也嘆建商的售價，都是在幫地主背黑鍋、承擔罵名，何其無辜。

ETtoday新聞雲/陳筱惠