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失控的地價 打炒房政策恐衝擊購屋族成「貸款孤兒」

ETtoday新聞雲
2021-11-12


         近期央行基於銀行不動產貸款增幅仍大為由,進行第3波打炒房措施,其中也限縮了購地貸款成數從65成將至6成,但專家指出,失控的地價未受到影響,即便限縮貸款成數,導致銀行放款水位達到臨界點時,恐將產生排擠效應,波及一般民眾的購屋貸款成為貸款孤兒。


         依照目前的房市環境,以開發商角度評估,就算地價節節高漲甚至屢創當地新高價,還是不乏多組人馬競價,正心不動產估價師聯合事務所市場研究室經理陳孟筠直指「限貸政策忽略了最根本的原因,即為失控的地價」。陳孟筠說,雖然央行限縮了購地貸款成數,但若土地單價持續上揚,即便新制上路,最後核貸出來的金額仍是會高於打炒房前。她舉例說明,以相同500坪土地比較,打炒房前一坪50萬元,總價來到2.5億元,可貸款6.5成,等於貸款金額為1.625億元,在打炒房後一坪土地漲價到65萬,相同土地面積500坪,總價來到3.25億元,而貸款限縮為6成,等於貸款金額為1.95億元,仍高於打炒房前的1.625億元。這代表,不動產新增貸款金額依舊會往上攀升,無法有效達成控制貸款增幅的良意。


         而根據銀行法第72條之2有關「住宅建築及企業建築放款」的限額規定,銀行房貸餘額不可超過存款與金融債的30%,過去銀行警戒線多控制在28~28.5%,若銀行放款水位達到臨界點時,恐將產生排擠效應。對於一般購屋民眾來說,辦理貸款的門檻將會提高,甚至可能出現銀行放款額度僅保留給VIP客戶申貸之情形,陳孟筠建議出手買房或購地前,應先了解配合銀行的相關貸款規定,以免變成貸款孤兒。


         對此,信義房屋文心中清店店長謝明哲分析,以台中來說,預售屋市場受限土地、原料雙漲,開價漲幅速度超越以往,尤其是新興重劃區,在預售市場帶動下讓鄰近中古屋房價迅速上揚。謝明哲說,受到區域整體帶動,中古屋屋主心態也隨之轉強,就如同地主之於開發商一樣,購屋族的確要多準備1成現金,避免貸款成數不足的情況。而營建業也喊冤表示,在地主坐地起價的情況下,公司要生存就必須進補「原料」也就是土地,在既有成本下加上合理利潤,「房價回不去」是事實,也嘆建商的售價,都是在幫地主背黑鍋、承擔罵名,何其無辜。


ETtoday新聞雲/陳筱惠