3大因素推升房市登新高 專家預言剛性買盤恐鬆動

         2021年房市正式封關，六都全年買賣移轉棟數共計26萬7,750棟，連續第五年正成長，台中更是達到4萬9806棟，房市熱度僅略遜於2011年縣市合併利多爆量時期，以及2013年房市景氣最熱絡時期。專家分析，因疫情所衍生的物價上揚、資金氾濫、房市政策等，都意外推升房市到一個新的高度，未來則要留意資金退潮後，剛性買盤可能出現鬆動。

         正心不動產估價師聯合事務所市場研究室經理陳孟筠表示，回顧2021年不動產走向，仍持續受到疫情影響，其中全球化生產的供應鏈，因產能無法如期開出，造成「物以稀為貴」的現象，相關報價紛紛上漲，與營建有關的材料成本也無法躲過這波漲價潮，成為助漲房價的其一原因；其次，各國政府為挽救售疫情衝擊的經濟體系，實施降息及量化寬鬆政策也讓台灣進入低利且游資氾濫的環境，再加上疫情對台灣的干擾程度遠低於其他國家，也間接讓台灣成為可投資的標的之一。

        陳孟筠也説，「不論是流入台股抑或是台灣房地產的資金，皆造成另類拉抬效應，台股指數、地價與房價連帶攀上新高點。」為抑制短線房市過熱，去年政府也多次祭出房市利空政策，包括：實價登錄2.0、紅單納管、限貸令、房地合一稅2.0等，然而，投資者總有「繞過」高額稅率的應對房市，且意外成為推升房價的因素之ㄧ。

         陳孟筠以房地合一稅2.0做舉例，該政策為嚴格禁止購屋者短期炒作，延長課徵重稅的持有時間，2年內轉賣都須課徵45%重稅，投資客為避免稅務成本提高，開始以「養屋」的概念常放，將短期投資轉化為長期租賃即可避開高稅率，額外增加的成本再以調漲租金方式轉嫁出去。如此一來，對房屋持有者來說，持有期間租金與房價的雙漲空間，或多或少可消抵修法後高稅額的負擔程度，阻嚇效果恐會打折扣。

         展望後市，陳孟筠指出，當熱潮退去後，資金抽離、升息壓力都會接踵而來，近兩年來資金已過度集中在住宅市場，日後少子化問題愈發嚴重，就業勞動人口也會降低，甚至造成剛性買盤鬆動。至於，未來佈局方向陳孟筠則建議，應以因應人口生活機能作為買盤著力點，轉往收益型不動產發展，例如休閒不動產，創造新的需求端契機點，同時也能分散風險。

(文/林婉琪)