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升息一碼房貸只多一張小朋友 業者:要升4次才有感

富比士地產王
2022-03-08


         央行升息箭在弦上,房地產向來對利率變化反應較為敏感,因此,升息是否會對房價形成上行壓力,備受市場關注。然而,多數房產與建築業者認為,台灣就算升息,但腳步慢、幅度小,對於房市的影響微乎其微,除非升息到4碼以上,否則房市走勢不易受到升息牽動。


         為抑制日趨嚴重的停滯性通膨,美國準會主席鮑爾表態3月將升息一碼,而台灣貨幣政策的基調預期也將朝「緊縮」方向前進。 

  

        正心不動產估價師聯合事務所所長黃昭閔預期,台灣央行應會在第二季跟進,但升息幅度約是半碼,最多不會超過一碼,以目前台灣重貼現率1.125%來看,兩者都不足以改變低利率環境。


         不過,由於台灣近年房市上漲起因於「低利率環境」所帶動,不僅降低建商的營運與開發成本,不論是投資客或自住者,也因持有房屋成本下降,購買意願增加,推動房市價量不斷上漲。因此,不少觀望中的潛在購屋族期待,只要台灣進入升息循環,過去這些優惠條件恐不復存在,房價也有望回到合理水位。


         央行升息半碼至一碼之間,對消費者或建商來說,增加的利息成本都不會太多


         對此,瑞恩開發執行董事楊祥銘認為,國內利率目前在歷史低檔,央行升息幅度頂多在半碼至一碼之間,不論是對消費者或建商來說,增加的利息成本都不會太多。黃昭閔則直言,民眾若是這樣想,「這次可能又要失望了!」

      

         正心不動產估價師聯合事務所所長黃昭閔指出,台灣受製造業蓬勃發展帶動,經濟成長率連年高成長,但並非各行各業都是全面復甦,比方説旅宿業受疫情衝擊嚴峻,維持低利率有助於刺激消費、帶動經濟。

 

         再者,國內目前所面臨的物價上漲,是「輸入型通膨」所致,因為國際原物料、油價高漲,業者必須花更多錢進口原物料,增加的成本則轉嫁到消費者身上,這無法靠央行升息來解決。


         最後則是判斷市場資金是否充沛的M1b及M2指標,目前都處於高水位,加上企業資金回流,都使得銀行爛頭寸壓力龐大,更沒有提高定存利率的條件。


         如前所述,目前台灣並無大幅升息的條件,就 正心不動產估價師聯合事務所所長黃昭閔評估,要讓「房貸負擔有感上升」,至少要升息4碼以上,但以央行當今政策走向來看,利率頂多提升0.25%(一碼),以單一利率1.58%試算,貸款千萬每年僅增加一萬多元利息成本,每月分攤下來僅增加千元上下,要因此看到「斷頭潮」有一定難度!


         事實上,自2000年以來,國內分別在2004年、2010年展開兩次升息循環, 正心不動產估價師聯合事務所所長黃昭閔也觀察到,建物買賣移轉棟數會隨升息而減少、降息而降溫;但房價指數都呈現相反走勢。


         正心不動產估價師聯合事務所所長黃昭閔指出,通常在升息之前,房價指數都處於落底反彈格局,進入升息循環後,房價指數則一路走升,直到升息循環末升段才開始緩和;因此從歷史經驗來,受升息影響的是交易量能,而非房價本身。


         不過,台中市建築經營協會市場資訊主委白洪章提到,對購屋族來說,持有房屋成本可能會因升息有些微增加,但當前通膨效應顯著,又有烏俄戰政帶來的不確定性,因此對於資金充裕的買盤來說,保值且抗通膨的有形資產仍較受青睞。


         不具名上市建商則表示,過去利率為影響房價的重要關鍵,不過自一年多前,政府祭出一連串打房措施,不斷減縮建商融資成數,建商貸款總額已持續減少,因此若非又急又猛的升息,對建商來說都不會有顯著影響。


(文/林婉琪、洪麗馨)