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正心剪輯

8字頭還不夠? 14期地主坐地喊價3位數

富比士地產王
2022-03-28


         台中14期重劃區去年6月出現首宗單價破百萬交易,激勵地主坐地起價,不只有多塊住宅用地開出單坪80~90萬天價,開價破百萬的商業用地更筆筆皆是;對此,有專家指出,14期重劃區仍一片荒蕪,現在市場上看到的推案價格已經反映了未來價,而地主開出的價格,可說是「未來的未來價」!


         重量級建商搶進14期推案,刺激該區地價持續上漲,根據實價登錄資訊顯示,目前該區單價最貴土地位於環中段,去年6月2名自然人以總價1.4億元,買進漢神百貨對面124坪的商業區土地,換算單價達116萬。


         除此之外,去年14期重劃區內還有多筆大額土地交易紀錄,還包括:寶佳集團旗下的和發建設,以總價15.32億、每坪85萬元買進逾1,800坪土地;宏璟與鼎固富喜投資則以16.59億拿下該區地王,換算土地單價則約66.5萬元。


         隨著14期土地交易持續發燒,也讓地主心態拉高、喊高土地價格;從網路平台可見,目前有多筆14期土地正處於待售階段,包括:鄰大巨蛋旁865坪方正角地,開出8.3億天價,換算單價每坪近97萬元;另一筆位於環中路一段上的1400坪土地,總價更是高達11.8億,換算單價每坪約84萬。


         至於基準容積率達180%的商業地開價更為驚人,包括:松竹路三段上的258坪商五用地,地主開價近3.5億,換算單價高達135萬;崇德路三段上、漢神百貨旁的的198坪商業區土地,也開出2.7億價碼,換算單價同樣來到135萬元。


         一塊正鄰25米寬松竹路三段的258坪商五用地,地主開價每坪高達135萬。


         節節攀升的地價,也快速反應至預售市場,去年7月第一批預售案由國泰「MOST+」打頭陣,成交單價一舉衝上45萬,如今回過頭來看當初的「天花板價」已是「地板價」,在線個案多已紛紛來到5字頭,如:「新業大塊」平均成交價約51.4萬/坪;林鼎樸玉約50.6萬/坪。


         正心不動產估價師聯合事務所所長黃昭閔表示,以目前市況來看,即便地點再好,「住1-1」天花板也應在8字頭,且如此天價已讓中小型建商難以跨足該區推案,這些開價高高掛的待售土地,若不是地主挑買家,就是如人家所說的「開價嚇死人,成交價笑死人」,最後也會在約8折左右的價碼出售。


         正心不動產估價師聯合事務所所長黃昭閔分析,14期土地近年來頗受建商青睞,可歸咎於其土地使用坪效,雖該區採地密度開發,「住1-1」、「住1」土地基準容積率為140%,但加上時程獎勵容積、公設保留地容積移轉等,容積率最高可達224%,土地使用效率相當於「住2」。


         儘管如此,黃昭閔也說,14期的土地交易盛況不易延續到明年,由於央行限貸令政策,建商獵地已逐漸朝向軟著路,接下來公告現值也會慢慢調升,容積移轉成本一提高,就會壓縮建商購地成本。基於上述理由,他也預期14期土地「就算今年不會馬上看到價格下修,明年也有機會」。


         不過,在地徐姓仲介則有不同看法;他認為,去年6月成交的環中段商業地,率先衝出百萬單價,當時地主開價也在單坪135萬左右,最終則以低於85折的價碼成交,由於14期商業區土地稀少,僅佔整個重劃區的5%,加上先前的交易已為該區帶來定錨效果,估計未來該區商業用地仍有機會來到百萬單價。


(文/林婉琪)