預售屋砍免稅額是「打房失控」 建商冷看：房市冷到Q4

         財政部打炒房再出招，針對預售換約、作為成本扣除計算有新的認定，不接受總價3％或30萬取其低作為成本，只認定「已付款項加上獲利金額」作為成本，且傳出可能溯及既往追繳補稅，此舉引發投資客恐慌，讀者來信《蘋果新聞網》抗議，指政府此舉不合理、根本搶劫。專家認為，財政部是有解釋權利、認定方式也能理解，但過去繳納的稅單為行政處分，「於情於理都不應再進行追繳」；建商認為，政府打房已經失控，現在打到底再補兩腳，大概到第四季前市場都不會太好。

         財政部近日關掉預售屋投資客利用3％費用免稅的操作空間，使換約稅負成本大幅提升，進一步壓抑預售買盤，有民眾認為「越打房價越貴，打房政策可以很多種，卻是一直在錢上面打轉」、「政府完全不須任何的成本，想賺多少就一句打房名義，直接強收人民的錢財，太不合理了，根本是恐怖情人又來搶劫。」

         這一來一往之間差別有多大？記者依照條件試算，以持有不到一年轉手成交的1000萬元物件，賣方假設付出58萬元及獲利20萬元等於78萬元資金，免稅額3%為2.34萬元，因此，賣方將從免課稅（20萬獲利小於30萬免稅額），改而再掏出7.94萬元補稅額（20萬元獲利-2.34萬免稅額X45%房地合一稅），獲利將大減。

         具名建商認為，「現在中南部預售來客比去年底少掉一半以上，買氣轉淡，現在又補上打房政策、重新定義免稅等，無疑要將預售屋往死裡打，政府已經失控了」；但有建商認為其實影響不大，總太地產董事長翁毓羚表示，去年底就已經有「預售屋禁止轉約」等打房訊息釋出，市場短期投機客比例不多，大多會進場的投資客都有長期置產準備。

         台中市建築經營協會市場資訊主委白洪章說：「政府為了打房實在奇招盡出，免稅額『重新定義』，讓大家都看傻了眼，勢必再加重買氣觀望。」他評估說：「上半年政策風險相對大，接下來還有選舉、升息等不利因素，各項房市成本已經未必能轉嫁買方，預計第四季外在干擾因素降低，市場房市交易量有機會回溫。」

         至於預售屋免稅額「重新定義」、「溯及既往」合理與否？正心不動產估價師聯合事務所所長黃昭閔認為，房地合一稅屬所得稅法，裡面有實行細則或可由主管機關解釋，因此法律授權給行政機關權力非常大，公務人員的認知裁量權也很大。

         正心不動產估價師聯合事務所所長黃昭閔以房地合一稅的裝潢成本舉證為例：「不同縣市、不同時期可能都有不同做法，固定物的認定也未必一樣，民眾對此有課徵方式有疑慮，往往只能透過行政救濟訴訟，但十打九輸，最後得要申請大法官解釋，難度相當高。」

         正心不動產估價師聯合事務所所長黃昭閔認為，預售屋的房地合一稅2.0在去年七月上路，但稅單等於行政處份，不能因為主管機關重新解釋，就推翻過去的處分，太不合理，「此舉無疑對預售屋市況雪上加霜，代表政府鐵了心要打預售屋」。

         但對於新的認定方式，正心不動產估價師聯合事務所所長黃昭閔提到，能理解財政部所做決議，因為預售屋自備50、100萬元就買到總價1000萬元住宅產品，比起購買成屋、完整付出的價金本來就不能相比，兩者免稅額度不能等同視之，「但不能理解的是為什麼新制上路前，未先進行配套調整，課徵半年多以後才來重新解釋，造成民眾惶惶不安」。

(文/王鈞生)