禁止預售屋換約轉售 間接促使成屋升溫

         「大臺中房市交易動態資訊平台」日前發布 111 年 4 月份大臺中房市分析，正心不動產估價師聯合事務所市場研究室經理陳孟筠表示，在內政部預計祭出禁止預售屋換約轉售政策下，間接促使成屋市場的升溫。

         屋齡 2 年內之大樓新成屋交易主要集中在太平區、北屯區與西屯區。太平區幾近全數交易為大毅熊幸福，該案成交價為 21.3~31.8 萬元/坪；北屯區僅均標略跌，其餘區位續揚；西屯區過半交易屬立彩耀長安，成交價為 29.8~35 萬元/坪，另有親家 7UP 個案進場，該案成交價為 32.2~37.9 萬元/坪。

         屋齡 2 年內之透天厝新成屋交易主要集中在沙鹿區、龍井區與梧棲區。沙鹿區主力購買總價為 898~1,300 萬元間，逾七成交易屬元謙 NEW 漾個案，成交總價為 868~1,880 萬元間；龍井區主力購買總價 為 966~1,038 萬元間，適逢御墅津鑽交屋潮，其成交總價為 865~1,095 萬元間；梧棲區主力購買總價為 958~1,080 萬元間，呈高總價區跌、 低總價區漲。

         正心不動產估價師聯合事務所市場研究室經理陳孟筠表示，不動產業與營造業各自的貸款資金水位從 2016 年以後發生轉折。在結束貿易萎縮階段後，積極購地情形實質反映在不動產業申請購置不動產貸款的總金額上，成長力道轉趨強勁，放款餘額更於 2020 年時一舉突破達 2 兆元大關。

         反觀銀行對於營造業的週轉金放款額度卻走下滑格局，雖在新冠肺炎疫情期間有出現反彈，卻仍不及前次高點(2008 年金融海嘯約 2,630 億元)水位。

       正心不動產估價師聯合事務所市場研究室經理陳孟筠認為，政府為了抑制房價，以金融手段限縮房市資金，但也間接影響到營造業的融資，銀行認為房地產風險增溫，而營造業因為承攬建設公司營造工程，所以營造業風險係數連帶被提升，自然而然就會限縮營造業融資放款。

         然而，營造業資金主要用以投入原物料購置，限縮營造業融資額度反而造成建築成本更加難以控制，倘若沒有足夠的資金進行原物料採購，將會影響後續總營建採購成本的上揚，進而無法達到抑制房價的效果。

         所以政府在限縮房市資金的同時，對於營造業應該反向放寬，以增加營造業信保基金保證額度，間接讓銀行願意對營造業進行融資，進而穩定物料成本，方能降低惡性循環情形發生。

(文/謝坤成)