三大指數嗅出房價走勢 看政策出手最無路用！

         買房霧煞煞，房市小白對未來房價走勢難以掌握，要如何見樹又見林？專家表示，長期觀察從房租物價指數、營造指數及景氣對策燈號來看，幾乎跟房價趨勢不謀而合，觀察前兩者仍不斷攀升，惟景氣第一季有明顯轉弱現象，一抵一銷今年房價轉趨盤整機率高，難以複製過去瘋狂上漲走勢，但若需求減緩引起物價回落，房價亦有修正一波機會；另外統計透露，各種花式政策打房幾乎是「無用」，實質上並未影響。

         拉長時序觀察台灣10多年房市動態，先觀察最重要兩大指標「營造工程物價指數」及「房租物價指數」對比國泰房價指數，可發現起落走向幾乎一致，而且更重要的是，「與台灣政策面上路或退場無絕對關聯性」。

         正心不動產估價師聯合事務所市場研究室經理陳孟筠表示，舉例來說，2010年至2012年期間，實施了三波選擇性信用管制、開徵奢侈稅，營造工程物價指數及房價指數卻未出現反轉走空頭的跡象，反而呈逐年上升；至於2020年至2022年初，因應全球新冠肺炎疫情影響，採取降息救經濟，期間也推行了四波限貸令，惟仍抑制不住房價的漲勢，兩指數雙雙來到歷年新高點。

         正心不動產估價師聯合事務所市場研究室經理陳孟筠認為，房價走勢與打房政策脫鉤，是因營造工程大宗為國際物料，通常國際物料上揚代表國際景氣熱絡，市場有需求面支撐，同時會因庫存少、物料短缺進而助漲價格；反之，若市場出現降溫，需求面低迷致使原物料價格回落，出現營造工程物價與房價同步跌深的情形。由此可見，國際景氣與國內房市具有高度連動性。

         房租物價指數的部分，台灣呈現逐年緩步上升格局，再加上現況房價攀升，更多人只能租卻買不起，形成租賃剛性需求支撐面，因而租金沒有下修的理由，也可視為房價走勢支撐指標。

         至於景氣對策信號指標，與房價的走向也確屬吻合，例如2013年至2016年間，景氣對策信號先走緩漲走勢、後走突破型態，房價指數則強勢表態轉強；惟須注意的是，景氣對策信號於今年第一季明顯出現轉弱跡象，若後續無法止跌，房價漲勢將會有感趨緩。

         台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中認同說：「物價指數、原物料通膨等不斷上漲，仍會成為房價重要支撐利基，但因升息造成景氣衰弱、買氣減緩，成為市場一大利空，一抵一銷後，房市盤整機率高，至於未來若需求買氣持續疲乏，房價就有拉回修正機會。」建議購屋投資須謹慎，自住切忌追高價買房。

(文/王鈞生）