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20年VS.30年房貸負擔怎麼看 估價師揭「貸款負擔率」正確算法

ETtoday新聞雲
2022-07-07


         內政部日前發布第一季全國房價負擔能力指標,首季的全國房貸負擔率為38.35%,比上季增加0.52%,比去年同季增加1.81%。估價師痛批,內政部公布的數據與現實發生背離,以台中大樓中位數房價為例,20與30年期貸款的房貸負擔率,就相差11.5%。


         根據台中2020年住宅大樓中位數房價960萬元來計算,以相同的貸款成數7成與利率1.601%條件,採取本利均等攤還,分別以20年與30年期房貸,計算每月貸款負擔率發現,多貸款10年,每月的房貸減少9200元、但貸款期間所支付出去的總利息,卻相對增加61萬元。


         20年期:960萬元貸款成數為7成,為672萬元,每月攤還額為約3.27萬元,再除以家戶每月可支配所得8萬元,可得出每月貸款負擔率為40.88%。


         30年期:960萬元貸款成數為7成,為672萬元,每月攤還額為約2.35萬元,再除以家戶每月可支配所得8萬元,可得出每月貸款負擔率為29.38%。


         不同的年限,貸款負擔率相差10%。正心不動產估價師聯合事務所市場研究室經理陳孟筠表示,將上述試算結果比對房價負擔等級表後可得知,若以20年貸款年數計,房貸負擔能力偏低;但若是將貸款年數延長至30年期,貸款負擔率則可降至29.38%,才符合可合理負擔區間。


         由此可見,房貸以30年期設定,較貼近購屋民眾的實際負擔能力,但貸款期間所支付出去的總利息,卻相對增加61萬元。


         陳孟筠認為,目前政府對於貸款負擔率的計算是以20年期為基準,然而依內政部公告資料指出,台灣已連續26季全國房貸平均年限超過20年,突顯出房貸負擔率早期的計算基礎已不符合市場常態。


         大家房屋企研室副理郎美囡指出,購屋族不僅單純計算購屋還款金額差別,還有包括管理費、房屋稅、地價稅等持有房屋成本,尤其屋齡較新的大樓產品,房屋評定現值高、房屋稅成本高,在低利時代過去、升息循環啟動下,建議仍須審慎評估自身的財務能力,避免過度槓桿操作。


         陳孟筠認為,若再將所得增長速度慢、房價飆漲速度快兩者間不對等的情形納入考量,目前20年貸款已與現實發生背離,政策面的推行如慮要取消房貸寬限期以及限縮貸款年限,不應跟民眾的根本需求脫鉤,讓房市硬著陸不是一個好的選擇。


(文/陳筱惠)