20年VS.30年房貸負擔怎麼看　估價師揭「貸款負擔率」正確算法

         內政部日前發布第一季全國房價負擔能力指標，首季的全國房貸負擔率為38.35%，比上季增加0.52%，比去年同季增加1.81%。估價師痛批，內政部公布的數據與現實發生背離，以台中大樓中位數房價為例，20與30年期貸款的房貸負擔率，就相差11.5％。

         根據台中2020年住宅大樓中位數房價960萬元來計算，以相同的貸款成數7成與利率1.601%條件，採取本利均等攤還，分別以20年與30年期房貸，計算每月貸款負擔率發現，多貸款10年，每月的房貸減少9200元、但貸款期間所支付出去的總利息，卻相對增加61萬元。

         20年期：960萬元貸款成數為7成，為672萬元，每月攤還額為約3.27萬元，再除以家戶每月可支配所得8萬元，可得出每月貸款負擔率為40.88%。

         30年期：960萬元貸款成數為7成，為672萬元，每月攤還額為約2.35萬元，再除以家戶每月可支配所得8萬元，可得出每月貸款負擔率為29.38%。

         不同的年限，貸款負擔率相差10％。正心不動產估價師聯合事務所市場研究室經理陳孟筠表示，將上述試算結果比對房價負擔等級表後可得知，若以20年貸款年數計，房貸負擔能力偏低；但若是將貸款年數延長至30年期，貸款負擔率則可降至29.38%，才符合可合理負擔區間。

         由此可見，房貸以30年期設定，較貼近購屋民眾的實際負擔能力，但貸款期間所支付出去的總利息，卻相對增加61萬元。

         陳孟筠認為，目前政府對於貸款負擔率的計算是以20年期為基準，然而依內政部公告資料指出，台灣已連續26季全國房貸平均年限超過20年，突顯出房貸負擔率早期的計算基礎已不符合市場常態。

         大家房屋企研室副理郎美囡指出，購屋族不僅單純計算購屋還款金額差別，還有包括管理費、房屋稅、地價稅等持有房屋成本，尤其屋齡較新的大樓產品，房屋評定現值高、房屋稅成本高，在低利時代過去、升息循環啟動下，建議仍須審慎評估自身的財務能力，避免過度槓桿操作。

         陳孟筠認為，若再將所得增長速度慢、房價飆漲速度快兩者間不對等的情形納入考量，目前20年貸款已與現實發生背離，政策面的推行如慮要取消房貸寬限期以及限縮貸款年限，不應跟民眾的根本需求脫鉤，讓房市硬著陸不是一個好的選擇。

(文/陳筱惠)