房市急凍2｜預售房價跌破預期　等房價降「難矣」

         桃園龜山出現同路段三個月、預售一坪價差離譜10萬元以上的現象，《蘋果新聞網》同步調查其他縣市是否也有類似現象；當中發現台北、桃園、台中、台南等地，下半年預售價房價大多是呈現持平或微幅下修，其中不乏有「新舊價格倒掛」、意即預售價賣不了未來價，相較於年初各地房價喊得震天嘎響，目前市況無疑是打了炒房客的臉。

         南科熱情不再　預售房價「跌破投資客預期」　

         《蘋果》發現前幾年炒得火熱的南科周邊一帶，大型建商開價低於市場預期，雖然未如龜山A7出現「一坪十萬元成交落差」狀況，但開價普遍低於上半年市場預期，房市難以再創高。

         以台南善化的LM特區為例，新屋如「宇成植村NY」、「LM藏金」等小宅案，成屋每坪最高32萬元；然而近期準備進場的寶佳機構新案「恆鵬陽光四季」，據悉目前「鎖盤」銷售，每坪房價30萬元出頭，已經出現景氣盤整時，預售、成屋最常見的「房價倒掛」。

         而位在台南永康鹽行國中區段徵收區，今年上半年如永康的「日初」、「未來馥」、「上富格」等建案，紛紛揭露一坪38~40萬元創高價行情，因此外傳今年七月進場的遠雄建設，夾帶上市大建商品牌、重劃區首案等優勢，一坪開價有機會挑戰45萬，未料開案正逢景氣反轉，反應不甚理想。

         實際看屋客林小姐向記者說：「原本以為現場價格應會該會更高，但該案最終價格介於38~42萬元之間，房價感受收斂不少，不過現在市場氛圍不好，最後還是沒有出手，看看就好。」

         台中下半年預售價持平　知名建商開價低於預期

         記者致電台中各大案場，鎖定寶佳機構建案，發現多數建案開價仍有收斂情形。例如台74太平第三季進場的寶佳案開價30萬元出頭，跟去年進場的「聚佳大砌」價格也相仿；其中最特別的是，南區屋齡8年的「登陽中山苑」每坪成交已經站上4字頭，原本市場以為附近品牌建商站上5字頭，未料成交價每坪卻保持45萬元上下，新舊房價差異小，未如預期。

         不過台74線太平的一名房市業者說：「預售案價格為市場領頭羊，目前有退潮趨勢，但目前8~9月要開案的首購蛋白區建案，房價平均3~4字頭，只要開價合理，詢問度也不低，新案說明會都呈現爆滿情形，買氣走弱只是一時。」

         台北開價慘下修7萬元　北投開第一槍

         寸土寸金的台北市，位於北投區新建案1房產品「天綺」，近期單坪開價降7萬至81萬，在這波房市降溫時，成為台北公開降價的第一個新案，據代銷人員回應：「降價2、3周以來，來人量雖有提升，但不便透露銷售率」。

         據悉，該案今年4月潛銷，當時開價84~92萬元，直到今年7月開價77萬~85萬元，平均單價從88萬降至81萬，等於一坪降了7萬。

         《住展》雜誌研發長何世昌觀察說：「這類仍屬於個案現象。」

         他強調，雙北可開發腹地少，一堆行政區根本沒有什麼案子，不太可能見到房價下修，但反觀如果是中南部量大重劃區，才有可能有這類房價「大幅拉回」。他也建議：「準備要進場購屋得判斷自身現金流，同時將未來升息壓力納入計算。」

         沉住氣等房價降？　專家：難矣

         住宅週報陸敬民認為，工料雙漲、工期延宕皆為市場現實，工程成本依舊高居不下，目前能夠讓利的建商多是屬於大型財團，以現金週轉為主，因此願意降低獲利目標取得銷售成績，購屋族可以鎖定新興重劃區建案較願意「讓利」。但他強調：「不認為房價會大幅修正，因為買氣需求仍強，只是信心不足。」

         正心不動產估價師聯合事務所市場研究室經理陳孟筠表示，現階段房市下滑原因在於美國啟動升息循環，國內資金抽離，全球經濟面臨停滯性通膨，未來恐有經濟衰退之虞，股市因而先行反映下探，人民會傾向留更多現金在手。

         陳孟筠認為，政府的打房措施亦迫使購屋行為收斂，讓房市有感降溫，未來房市走向取決於整體經濟環境，倘若能快速回穩復甦，對於房市就不用過於悲觀，且目前利空消息出盡，第四季多空走向會相對明朗化。

(文/王鈞生)