原物料飆升連中古屋也漲有理嗎？估價師揭屋主背後心態

         後疫情時代加上俄烏戰未歇，全球面臨嚴峻通膨壓力，對不動產市場影響甚鉅，估價師指出，預售屋因缺工及物價上漲，房價不再親民，連帶使中古屋詢問度增高，房價也隨之攀升。

         全球通膨壓力仍然嚴峻，一般而言，消費者物價指數(CPI)年增率介於2%~3%為合理範圍，且有利於經濟成長，但當CPI年增率達到3%以上則視為通貨膨脹，10%以上屬惡性通膨。

         台灣物價指數連12月逾警戒線　通膨壓力處高點

         根據台灣最新公布的7月消費者物價指數為107.79，較上月略微下降，CPI年增率高達3.36%，雖已不再創新高，但連續12個月超過通膨警戒線，顯示出通膨壓力仍處高點。

         正心不動產估價師聯合事務所市場研究室經理陳孟筠表示，造成通膨的原因有很多，例如美國處於高通膨、低經濟成長狀態，有邁向停滯性通膨的跡象，即高物價上漲率與高失業率同時存在的經濟現象，但觀察美國疫情後失業率卻持續下降，並未構成停滯性通膨的條件。

         至於台灣目前則屬於輸入型及成本推動型為主的通膨，前者是因進口原物料或產品價格上漲，導致國內物價持續上漲；後者為因生產成本增加，如石油、金屬等原物量上漲及企業壟斷等，使總供給減少，因而引起物價膨脹，推動物價上漲。

         疫情助長營建成本推升　只能以更高房價入手

         陳孟筠分析，以輸入型通膨舉例，我國原油幾乎仰賴進口，受俄烏戰爭影響，恐慌情緒刺激油價攀升，能源價格波動極大，油價一度攀升至臨近金融海嘯發生時的高點，帶動我國油料費支出走升。

         此外，疫情打亂全球供應鏈運作，人力分流排班或停工會造成產量減少，缺櫃或封港也讓運輸時間拉長造成交貨時程遞延，陳孟筠指出，在種種成本的堆加之下，商品售價為反映成本也勢必調漲，構成了成本推動型通膨。

         住宅市場便面臨同樣問題，陳孟筠表示，疫情助長各式成本推升，包含材料、勞務工資、購地成本等，開發業者為避免延誤工程進度，只能用高價訂購材料及加價搶人，資金行情大好也讓開發業者用高於市場行情的價碼購地，位在需求端的購屋民眾也只能以更高的房價入手。

         此外，近期的升息政策讓購屋民眾負擔變重，若是房屋轉作出租之用，也可能將利息成本轉嫁到租金上，帶動房租上漲。

         民眾選購保值性資產避險　拉升購屋需求

         種種因素皆讓通膨對於不動產市場影響層面甚廣，陳孟筠指出，當發生通膨時，不少人會選擇購置保值性資產來避險，不動產即為其一選擇。以預售屋來說，會因應缺工及物價上漲情形來調整定價策略，採取逐批分售或先建後售，也因目前預售屋興建期拉長，加上房價不再親民，使購屋目標轉往成本可控性較高的中古屋市場，讓中古屋詢問度變高，對屋主來說，議價空間就變小。

         對於商用不動產的影響，陳孟筠認為，在物價漲但薪資不漲的情形下，恐降低民眾消費意願，衝擊產業營收，商家無力負擔高額租金而有閉店潮，店面租金與房價一落千丈。不過因房價高漲，無法負擔的民眾只能繼續租屋，租屋需求增加，反而會促使投資人產生將旅館改為共居公寓的想法。

         至於工業不動產及住宅土地市場，則走向趨緩。陳孟筠解釋，通膨問題未解使景氣出現疲軟跡象，高庫存風險急升，恐衝擊產業營收，並減少擴廠意願。且因通膨採取的貨幣緊縮與升息政策，迫使資金行情退場，不動產開發業者放慢獵地速度，地價漲幅趨緩。

         央行升息最大考量：抑制走向停滯性通膨

         正心不動產估價師聯合事務所所長黃昭閔進一步表示，適度的通膨雖可反映經濟動態，但若消費者物價指數(CPI)年增率超過3%，就須留意是否朝惡性通膨發展，將對生活、經濟及房市等帶來負面影響。

         依主計總處最新公布的受僱員工薪資調查結果及考量消費者物價指數後，今年上半年實質經常性薪資是6年來同期首見負成長，黃昭閔認為，實質薪資倒退，顯示薪資成長跟不上物價通膨的速度，尤其帶動房價飆漲，讓許多受薪階級更苦不堪言，若需求端消費能力銳減，則整體經濟會受到抑制，走向停滯性通膨現象，不利於經濟發展，這也是央行在今年連續兩季升息的最大考量。

(文/張琬聆)