全球經濟情勢較為動盪,《平均地權條例》修正案即將三讀,另外包括升息循環、房市反轉的時機點浮上檯面,都須持續觀察房市變化。正心不動產估價師聯合事務所市場研究室陳孟筠經理分析說,綜觀各項房市政策,此刻除了《平均地權條例》修法之外,央行及金管會更應回頭檢視信用管制(限貸令)規定是否需要調整;她也提到未來3個不利房市發展的狀況,其中之一為大品牌建商大者恆大,當市場的競爭者變少時,民眾恐怕會失去議價的主導權。
談到《平均地權條例》修法,陳孟筠表示,該條例起初要修法的原因在於抑制房價,疫情期間為出手救經濟,各國紛紛採取貨幣寬鬆政策及降息手段,導致大量熱錢湧入房市,加上台股表現好,從證交稅實徵淨額變化即可看出全民瘋炒股的熱潮,資金充裕之下,加上購屋負擔較輕(貸款利率低)、投資股票獲利使手頭資金變多,想要擺脫無殼蝸牛的民眾也大膽出手買房,成推升房市熱度原因之一。
然而,後疫情時代面臨的問題之一就是通膨,陳孟筠指出,現階段為抑制通膨危機,已轉為連續升息步調,再度回到購屋負擔變重(貸款利率高)、手頭資金變少(投資股票失利)、物價上揚等讓荷包有感縮水的局面,再加上後續又將面臨可能堪比金融海嘯更嚴重的經濟衰退,整個市場的風向大為轉變。
綜觀各項房市政策,陳孟筠認為,此刻除了《平均地權條例》修法之外,央行及金管會更應回頭檢視信用管制、限貸令規定是否需要調整,以台中為例,現在有多處新興開發區域正陸續推進中,且訂有時程獎勵辦法,其限定配地後三年內必須申請建照,才可享有20%獎勵容積,但受限於銀行融資條件變嚴苛,儼然變成要羊兒肥、卻又不給羊兒吃草的概念,建商開發門檻拉高,時程獎勵形同虛設,也迫使中小型建商無處生存,出現大型建商攜手合作,轉而推出大基地、高量體的開發案。
綜觀上述情勢,陳孟筠分析說,後續可能將形成三個不利房市與都市發展的狀況:1.大品牌建商大者恆大,由於大建商籌措資金管道多元,受限貸令衝擊不及中小型建商來的大,當市場的競爭者變少時,民眾也會失去議價的主導權,選擇性少、比價性低。2.大基地開發多以大樓規劃案為主,受限消防法令規定則須配置更多的公設空間諸如安全梯間,未來購屋民眾就得負擔更高的虛坪面積,增加額外的購屋成本。3.大樓林立,採光、棟距問題再現,失去建構市中心外圍的整體開發區低密度開發,讓「都市減壓」的美意。
陳孟筠強調,大環境變化快,政策推行應通盤檢視全台不同區域條件與都市發展模式,急欲打炒房的做法,反而恐會傷及無辜,對於市場的適用度恐已變質,應審慎以待。因此,在升息政策讓市場資金回籠同時,銀行可放貸的金額提高,理應增加資金運用活絡度,建議適時放寬信用管制,就購地貸款而言,應從目前的限貸五成上調至第一波限貸令規定的六成五,現在限貸五成中,其中一成保留為動工款,並限制一定時間內須動工興建,對於實務案場狀況來說,等於被趕鴨子上架,沒有考慮到從規劃設計、主管機關審查、廠商報價到工班調度...等層層面向都環環相扣,或許可再重新檢討。
(文/林和謙)