打炒房衝擊效應 代銷業者包銷轉包櫃降風險

         為遏止房地產不當炒作行為，《平均地權條例》修正案今日獲立院三讀通過，進而衝擊與預售市場最具直接關聯的代銷、建築業者。台中代銷業者、市場專家一致指出，該法案通過後，將會對房地產生態產生很大的變化，尤其是代銷業者，大多會捨棄高風險、高獲利的包銷接案模式，改作包櫃或純企劃。

         《平均地權條例》祭出5大措施包括限制換約轉售，重罰炒房行為，最高可處5000萬元，並增訂檢舉獎金制度、私法人購屋改為許可制，且5年內不得移轉。該法案不止直接衝擊市場信心，也連帶影響建商、代銷業者的經營模式與生態。

         瑞恩開發建設公司執行董事楊祥銘指出，過去建築業普遍採高財務槓桿操作，最典型的案例就是透過預售階段回收資金進行獵地，但受到新法規影響，未來預售屋買氣將會進入冰凍期，且進一步影響建商的現金流。

         台中代銷業者、丰格不動產整合行銷總經理白洪章也提到，當這些高槓桿的操作模式淡出市場，接下來將會明顯反映在建商推案量及購地能力。除此之外，財力有限的小型建商，因短時間很難補強財務體質，未來若不是尋求與大建商合建，就是將手上土地售出。

         至於，代銷業者也會做出經營策略上的改變，白洪章進一步指出，除了從過去的加價搶案轉向保守接案外，未來財務風險低的「包櫃」銷售模式將會是主流，成本高昂的「包銷」模式則會明顯減少。

         正心資產鑑定股份有限公司總經理黃昭閔則認為，在選案方面代銷業者也會更加謹慎，基期低，具備重大建設利多的區段，會是代銷接案首選。

         反之過去供給量過多，買壓已大的地區，如：海線新市政特區、太平新光重劃區、北屯機捷重劃區、廍子重劃區圖，都可能被視為地雷區，代銷業者接案意願也會大幅降低。

         有鑒於平均地權條例修法重點也囊括「重罰炒作行為」，若有散播不實資訊、透過虛偽交易營造熱銷假象，將處罰100萬至5,000萬元，同時也建立檢舉機制，如經查證屬實，將由實收罰鍰中提充一定比率金額作為獎金。

         楊祥銘則指出，過去台中代銷公司善用秒殺、搶樓等造勢手法，營造案場買氣熱絡氛圍，有時候也會誇大建案銷售率，製造「現在不買以後買不到」的情境，進而影響購屋行為，未來在平均地權條例的規範下，預期台中房地產的行銷手段將會走向正常化。

(文/林婉琪)