破除租金不透明及亂象　「這估價專利系統」厲害了！

         國內房市多年來雖歷經一波一波的起伏，但綜觀來看，房價多是漲幅大過跌幅，且近年來因貨幣寬鬆政策、低利率、市場熱錢充斥，包括六都、新竹地區及二線城市的房價更是大幅飆漲，民眾要買房更加困難與辛苦，因此許多人只能租屋代替購屋。而中央及地方政府除了合力進行社宅直接興建，並大力推動包租代管政策，透過稅費減免、費用補助、專業代管服務等誘因，吸引更多房東將空屋投入租賃市場，以更顧及居住正義與滿足民眾住居需求；不過一直以來國內租金都沒有一套公正的評定估價標準、租金行情不夠透明，導致行情混亂，為了讓租賃市場更為透明、合理化，因此台中市租賃住宅服務商業同業公會與正心不動產估價師聯合事務所合作，打造出「租賃住宅租金估價系統」，還拿到專利，甚為難得及可貴。

         這套「租賃住宅租金估價系統」專利，是國內第一個租金評估查價的專業系統，經過長時間的蒐集資料、相關素材研究、系統建置等，可說是中華民國租賃住宅服務全聯會理事長鄭俊杰、正心不動產估價師聯合事務所黃昭閔所長的「嘔心瀝血」之作。

         會有這一套租金估價專利系統的誕生，鄭俊杰表示，身為專業的包租代管業者，力求租賃市場及租金透明化、合理化是我們必須要做的事，有義務替民眾把關，現今國內對實質租金的評定沒有明確的準則及標準，而這套「租賃住宅租金估價系統」是全國首創的租金評定系統，目前已先實際運用在台中市的包租代管業務中，藉由系統的精準評定及估價，租金行情已非常貼近市場現況。

         黃昭閔指出，現在台中市有使用這套系統的包租代管業者，只要將媒合好的租屋物件匯入該系統，包括物件房型、內裝配備，以及是否含停車位、水、電、瓦斯、管理費、第四台等其他項目費用，還有租賃面積、所在區域等要件，就可自動得出最合理的租金行情區間。他說，有了這套系統，就會排除過往比較雜亂的租金行情，比如過去台中市某行政區的套房，月租金範圍顯示8,000元～1萬5千元，區間過大、很難具備實質參考性，如今這個專利系統就非精準及精確，讓租賃業者、房東、房客都有清楚標準可依循。

         這套租金估價專利厲害的是，是完成台中各行政區、各房型的標準房基準條件確立，以及租金差額調整率設定，再將租金實例帶入計算模組進行試算；正心不動產估價師聯合事務所市場研究室陳孟筠協理表示，求出標準房的試算租金，判斷該試算租金是否符合標準房租金水準區間內，若符合，則代表區間行情具合理性，反之，則須依據媒合物件資料表填寫內容進行條件判斷，釐清是否屬租金異於市場行情的狀況，並會有專業估價師進行進一步審核，以再重新估算出最合理的租金區間。

         陳孟筠指出，該系統所納入評估的要件非常細膩及精準，包括租屋物件所在的行政區、是否接近商圈或學校、市場，附近是否交通便利、是某有嫌惡設施，以及社區是否有管理、屋齡與房屋現況、房屋附設配備等，還有是否包含停車位、水、電、瓦斯、管理費、第四台等費用，並以套房、一房一廳、二房、三房、四房的淨坪面積基準值作為系統標準房地計算依據，明確的多面向評估、物件條件查核，讓租金更貼近合理行情。

         鄭俊杰表示，這套租金估價系統將持續滾動式檢討與修正，我們的目標是讓它長遠的發展、成為業界標竿，台中市實行越來越順利後，將會努力推動到其他五都與各個縣市，讓租屋市場、租金透明化，幫助需要租屋的民眾、加入包租代管的房東與業者，都有專業又可信賴的系統可以使用，讓租賃市場健康穩健的前進。

(文/林和謙)