台中海線買房人口怎變化？哪裡具發展潛力？專家深入分析

         台中市因為中科帶動產業發展及挹注，加上公共建設利、交通便利性等利多，帶動房市需求，其中海線區域也不例外，近年成為台中房市焦點，包括清水、沙鹿、梧棲近年房市都頗熱絡，主要原因包括往返中科交通便利、建設及投資多以及較低基期房價，這三點吸引買方。而海線這幾年人口、房市有何變化？正心不動產估價師聯合事務所市場研究室陳孟筠協理有深入分析。

         台中港特區可說是海線的房市熱區之一，「台中港特定區計畫」範圍為北以大甲溪為界，南至大肚溪，東倚大肚山，西側至台灣海峽，包含梧棲區全區、以及清水區、沙鹿區、龍井區大部分，還有大肚區一小部分，共跨五個行政區，計畫面積約19,669公頃。台中港特區除了自住客，也有一些投資置產客買房來收租，因為當地有產業挹注、離岸風電發展，就業人口增加就有居住需求，且也有不少外籍工程師在離岸風電企業工作，像是梧棲就成了租屋熱區，出租投報率不錯。

         而海線的建設利多不少，包括：特五號道路持續興建，可串聯中科科技產業鏈，以中科為起點、向西一路延伸銜接向上路六段；另外捷運藍線未來預計在台鐵沙鹿站與台鐵銜接形成雙鐵共構，還有台中港科技產業園區的逾千億投資額加產業聚落，這些利多都帶動地方發展及支撐房市。擁有台中機場、台中港的海線地區，也成房市黑馬，不少重大投資建設都在海線，涵蓋交通、產業園區、觀光旅遊與民生機能，包括台中海生館、台中港遊輪母港、清水國民運動中心、三井台中港Outlet第二期、台中國際機場門戶計畫、特五號道路、捷運藍線...等，打造台中海線區域成為更宜居環境。

         陳孟筠指出，台中港特定區計畫在重大建設投入及交通系統完備後，區內開發使用率快速成長提升，該計畫區近十年發展率為住宅區從39.16％成長至56.96％，商業區從36.03％成長至61.03％；近期重大招商計畫包括台中港港埠產業發展專業區(Ⅰ)興建營運投資案以及台中港觀光遊憩商業區興建營運投資，投資金額各為25億及120億元，配合台中港整體發展，未來可更提升商場、觀光等資源，更帶動區域繁榮。

         至於海線區域人口變化部分，陳孟筠表示，以近12年的人口結構變化觀察，可發現年齡層在40歲（不含）以下皆為負成長，而60歲（含）以上則有超過5成的成長率，顯示海線地區有青壯年人口流失及人口老化的問題，但40歲以上具有購屋能力的居民是有增加趨勢；而以近12年海線人口性別年增額進行比較，可發現四個行政區（梧棲、清水、沙鹿、龍井）都呈女多於男，其中又以沙鹿區總人口增加最顯著，表示人口挹注支撐力道較強，而梧棲區、清水區及龍井區的人口成長幅度雖較平緩，但整體而言是呈逐年上揚，房市剛性需求仍強。

         陳孟筠分析，近年房市表現，清水區每年的交易量均位居首位，並於2020、2021年年連續兩年衝出上千件交易，其與遠雄之星造鎮計畫案大有關聯，後續也有其他建商積極進軍插旗該區。海線四個行政區中，以沙鹿區價最高，於2018起就站穩單價超過20萬元/坪。

         而以2017年與2022年的五分位表現相比，海線區域房價補漲率平均排名為：龍井區>梧棲區>沙鹿區>清水區，清水成長空間相對大。陳孟筠指出，其中梧棲區及清水區交界處屬於台中港市鎮中心市地重劃範圍，在後續整體規劃上，資源會較為集中，對於後勢發展較為可期，具潛力性。

(文/林和謙)