估價師：房市已觸泡沫警戒線

         市場常用不動產相關貸款餘額佔GDP比重，來評估國內資金集中在房地產的程度，國際間衡量房市泡沫警戒線標準以40％為介，當市場熱絡時，貸款餘額增速快，反之，當房市冷清時，貸款餘額增速慢。正心不動產估價師聯合事務所5日指出，台灣近十餘年來的貸款餘額比重，皆高於國際警戒線標準40％，2022年比重更來到55.19％，再創新高。

         正心不動產估價師聯合事務所市場研究室協理陳孟筠分析，我國2022年全年GDP為約22.69兆元，而不動產相關貸款餘額則為約12.52兆元，觀察我國近十餘年來的貸款餘額比重，皆高於國際警戒線標準40％，去年更是再創新高，顯示受到景氣及利率影響，形成一股推升力道。

         陳孟筠進一步分析，今年多數廠商秉持保守態度，進而減少資本支出，表示投資及擴廠意願將會放緩，以工業不動產為例，受美中貿易戰的轉單效應，加上台商回流與在台投資計畫，使得疫情期間國際電子訂單旺盛，帶動工業不動產需求大增。

         惟通膨問題未解，景氣出現疲軟，市場需求端有感降溫，且今年再度出現缺水危機，後續可能連缺電問題也會逐漸浮出檯面，為台灣投資環境投下兩大隱憂，當水電供應不穩時，將直接衝擊產業製程進度及品質，恐產生訂單流失等負面效應。

         以代表市場供給面的建築貸款餘額年度增減量表現來看，陳孟筠分析，2020年建築貸款金額年增高達3670億元，為歷年最高，而後逐年走跌，2021年年減約200億元，2022年更大幅萎縮近580億元。

         另外，以代表市場需求面的購屋貸款餘額年度增減量表現來看，2017至2021年呈逐年成長並突破7600億元，來到歷年新高，但卻也在2022年大幅衰減逾1800億元，反映出在限貸令、央行升息及平均地權條例等影響之下，不論係對於開發商抑或是買盤而言，皆造成顯著動盪。

         正心不動產估價師聯合事務所所長黃昭閔表示，受到央行採取的資金縮表政策，包含利率與存款準備率調整、實施選擇性信用管制措施，以及金管會進行風險權數調整，挹注在房地產的資金已有緩解跡象，推測應減少2至3成資金貸放額度。

         他認為，現況全台同步的無差別限貸規定並不合乎時宜，不但有礙城鄉建設發展的周全性，也讓部分小型開發商因遇建融資金問題，導致後續工程無法如期興建，產生了額外的消費糾紛，建議政府可適時檢討現行的金融政策諸如資本適足率、升息控管等，以免過度限縮而傷及無辜。

(文/蔡佩蓉)