量縮沒流動性...價還是高！房市藏危機？估價師這樣說

         全球通膨、升息壓力仍在，持續削弱全球終端需求，產業鏈庫存水位仍偏高，外需明顯走弱，我國出口表現不如預期，已連續多月衰退，恐衝擊產業營收，將影響我國整體經濟成長表現；而在景氣下行、央行多次升息等因素下，房市去年下半年至今（2023）年買氣下滑，但價仍高、部分區域甚至還有漲勢，正心不動產估價師聯合事務所黃昭閔所長認為，這樣的房地市場並不健康，「台灣房市屬於內需產業，要強化整體國家經濟，需要更多創意及實質產業的發展，若『房市持續背離市場』，泡沫化疑慮將加大」。

         正心不動產估價師聯合事務所研究指出，一國經濟成長的衡量指標，是以「實質GDP年增率」作為依據，主計總處最新公布的今年第一季GDP為-3.02％，創14年以來低點，即使併計後面三季貢獻值，預測我國今年的GDP也將難逃負成長的局面，全年GDP要保2，是一大挑戰。

         此外，市場常用不動產相關貸款餘額佔GDP比重來評估國內資金集中在房地產的程度，國際間衡量房市泡沫警戒線標準以40％為介，當房市熱絡時，貸款餘額增速快，而當房市冷清時，貸款餘額增速慢。正心不動產估價師聯合事務所研究顯示，我國2022年全年GDP為約22.69兆元，而不動產相關貸款餘額則為約12.52兆元，觀察我國近十餘年來的貸款餘額比重，都高於國際警戒線標準40％，2022年比重更來到55.19％，確實值得注意。

         黃昭閔分析，雖然有「房地產是經濟火車頭」的論述，但其實對我國來說，房地產屬於內需市場，要強化國內的整體經濟發展，必須要有更多新創、科技、實質的產業來挹注，如此才可均衡人才培育、促使產業更茁壯，民眾所得提升，這樣的實質GDP才是健康、而非空虛的。

         黃昭閔指出，我國近十多年來的貸款餘額比重都高於國際警戒線標準40％，2022年比重超過5成，對於整體經濟乃至於房市來說都不健康，且在央行實施資金縮表政策包括升息、存款準備率調整、選擇性信用管制等措施，去年下半年至今可觀察到市場資金已不像前兩年這麼浮濫，房市買氣下滑。雖然交易量縮、流動性變差，但房價仍高、甚至部分區域房價還有些微上升。

         黃昭閔表示，國內房貸餘額年增率雖然已多個月下滑，但在高房價下、房貸餘額持續創高，「民眾購屋成本拉升下，貸款餘額水庫也續增」；他指出，《平均地權條例》修法衝擊預售屋，若有建商撐不住資金壓力，合理價修是會出現的，在預售屋買氣低迷下，成屋市場會比較有量，尤其3、5年前取得的新成屋，又坐落不錯區域，則現在轉手仍有不錯的行情，成屋市場依舊可樂觀期待、不須悲觀，預售市場則需要在《平均地權條例》修法上路後至明年總統大選後，持續觀察。

(文/林和謙)