3大趨勢看2023年房市 底定量縮格局

         正心不動產估價師聯合事務所6日發布第二季大台中房市分析季報，在建物買賣移轉登記數量部分，受到貨幣緊縮政策及平均地權條例影響，房市量能仍受到抑制，惟恰逢連續兩季皆有新屋交屋潮挹注，而使整體移轉棟數表現不至於差強人意，總結房市表現以及全年預測，正心不動產估價師聯合事務所推測下半年適逢總統大選，市場普遍觀望，在無大量新案挹注下，下半年即會出現開工量減情形，2023年量縮格局底定。

         在土地成交價格部分，第二季都內土地各類均價表現與上季相比：住宅區價略跌0.7萬/坪；商業區下滑5.6萬/坪；工業區小跌1.7萬/坪；農業區小漲1.1萬/坪；其他土地價揚7.4萬/坪。都外土地各類均價與上季相比：甲建小漲1.1萬/坪；乙建上揚5.8萬/坪；丙建持平；丁建大漲7.5萬/坪；農牧用地成長1.7萬/坪；其他則價揚1.2萬/坪。

         第二季住宅區土地均價約29.8萬/坪；商業區土地均價約42.1萬/坪；工業區土地均價約16.3萬/坪；農業區土地均價約8.8萬/坪。本季僅農業區土地價揚逾1萬/坪，住宅區、商業區及工業區土地皆走跌，尤以商業區價跌近6萬/坪最多。

         近年來區分所有建物建坪平均單價為：大樓單價約22.5萬/坪，華廈單價約17.5萬/坪，公寓單價約16.3萬/坪。以長期而言，呈微幅上漲趨勢。最新112年Q2區分所有建物建坪單價表現：大樓29.9萬/坪，季增11.6%、年增9.9%；華廈23.6萬/坪，季衰退8.9%、年漲2.6%；公寓22.7萬/坪，季微揚0.4%、年成長3.7%。

         近年來各類型建物平均總價為：透天厝總價約1,620萬，大樓總價約1,170萬，華廈總價約620萬，公寓總價約480萬。長期而言，透天厝及大樓總價易有明顯漲跌幅度，反觀華廈及公寓的部分則幾無變化。觀察112年Q2各類產品總價變化：透天厝持平；大樓連兩季上揚；公寓大幅拉升至近800萬水位，為歷史次高；華廈略跌。

         依據第二季實價登錄資料顯示，整體建物買賣交易仍以住宅大樓及透天厝產品為主，其成交數量比例分別為58.0%與19.9%，交易以總價500~1,000萬元為主，佔35.7%。就各類型建物之主力總價帶分析，交易量則集中在北屯區、南屯區及南區。北屯區遇交屋潮高峰期，包含陸府森山、惠宇大容、登陽城之華等數案，全區有0.7~2.9萬/坪不等之漲幅；南屯區有精銳Garden One、勝美敦美、碧國光體建築等高單價個案進場，致全區價格攀升，整體價揚達10萬/坪；南區適逢惠田上書房及女王萬歲整批交屋，成交價分別為31.8~39.8萬/坪、25~35.9萬/坪。

         正心不動產估價師聯合事務所市場研究室陳孟筠協理表示，從前述各項數據總結三個重點：其一、當房市展望佳時，會積極推出新案並加快興建時程，帶動建照及開工量成長，反之，則會出現萎縮。現階段建照量已出現有感收斂，表示建商轉趨保守放緩推案節奏，致新申請建照量銳減，即便取得建照後，也可能因應市場變化(轉差)而申請展延開工。端看今年上半年開工量雖較去年同期增加523戶、年增3.4%，呈微幅上升，然推測下半年適逢總統大選，市場普遍觀望，在無大量新案挹注下，下半年即會出現開工量減情形，今年量縮格局底定。

         其二、受限於央行管制都內土地貸款成數，蛋黃區域市場交易熱度下滑，價格同步受到壓制，故今年第二季都內土地成交價格多呈下修；反觀都外土地受限程度較低，相比之下仍有發展空間，故出現獵地外移情形，亦間接推升都外土地成交價格。

         其三、不論係新屋或中古屋，住宅大樓主力總價帶皆有上調情形，改以總價介於1,000~1,500萬元間為市場主力，表示總價低於仟萬的物件愈漸稀少，通膨時代下雖帶動資產增值，但對有買房需求的民眾來說，無疑是於無形中提高購屋痛苦指數，進而迫使政府實施一連串的打炒房政策。

(文/張瀞勻)